美国地广人稀,大部分住宅类型为独栋房屋,国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外,也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流,首先就要搞懂关于美国房子的基本类型与分类。

别墅(House)

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小学英语最早学到的单词之一house,它指的是单家独户的独立别墅,也与国内所说的“别墅”类似,可以是一层或者多层的独立房屋。别墅通常有附属的院子和花园、停车库,还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House(独立屋),在英国、加拿大常用Detached(独栋别墅)表示。

别墅的优势

别墅优势明显,对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说,独栋别墅的供应较少,但却是资金充裕的情况下,外国人优先考虑的住房类型。首先,独栋别墅的居住环境最好,拥有自家独立花园和停车库,不用交物业费,一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源,独栋别墅独享其土地产权,自然增值空间大。

别墅的劣势

不过,独栋别墅也有缺点,其价格较高,对购房者门槛要求高。如果不自住,别墅并不太容易出租,经常处于“空租”状态,因此独立别墅呈现负现金流。此外,由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因,使得别墅维护成本较高。

因此,别墅比较适合用来自住,是资金实力较雄厚买家的首选,别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家,虽然中短期内为负现金流,但长期来看,别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。

公寓(Apartment/Condo)

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国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房,即XX开发商的住宅小区(70年使用权),是一户(一人或多人)居住的单元。国内的公寓则属指商业地产,使用权只有40年,与其它商用地产类似。

公寓主要分类

公寓在国外,通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房,每套拥有一个或多个卧室,有厨房、洗手间,但一般没有自己的花园,只有公共花园和绿地,房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词,大家通常只知道Apartment,不过外国公寓还包括Condo。

Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓,每户都有独立产权,在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓,顾名思义,其在绝大多数情况下是用来出租,而非出售的。

公寓还有Co-ops,常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓,该公司出售公寓股份,业主购买的并非此公寓内的一套单位,而是购买了公司股份,并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型,故不着重介绍。

Condo和Apartment的区别

出租公寓和产权分售公寓的外形类似,都是一栋楼里面有多个住户,但他们到底有什么不同呢?掘金大师在此列举出两者的差别。

私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差别主要在于产权的不同,而非长相和外形不同。打个比方,一整栋Condo 中,每户人家拥有各自产权,每套都有不同的房主,而Apartment的整幢楼一般是一个主人,可以归属于某个公司或个人,一般房东用于出租,不能单套出售,只能整体一栋出售。

正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的,就跟国内的普通住宅小区类似,各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统,水费由用户平摊,只是电费由各租户自行支付。

公寓的优点

公寓有不少优点,首先是价格相对于别墅要便宜不少,适合中产阶级家庭投资。然后,主要的租赁需求都由公寓提供,所以公寓出易找租客,可做到“以租养贷”,即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待,在国外通常能达到5%以上年租金回报率,是一种正现金流的投资方式。此外,公寓多位于市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利。

公寓的不足

不过公寓也有自己的弱点,其升值空间相对带土地的独栋别墅要小,且升值速度偏慢。其次,还需要每年交物业费,没有完整的土地产权,只享有自己的那一部分。此外,市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

总的来说,公寓更适合喜欢正现金流,及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付,就可拥有房屋完整产权,靠每月租金填补余下房款,房贷还完后,每月还能赚取正现金流。在房地产界有句名言“位置、位置、位置”(location,location,location),这一说法在公寓上尤为突出。一般来说,只要位于学校周边、市中心,或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓,是很具有投资价值的,往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。

联排别墅(Townhouse)

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联排别墅也称为联体别墅,在国内一些小区存在,不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号,两户及以上家庭共享同一个连续墙面,院子之间多用篱笆或植物墙隔开,有些Townhouse带有小院子和车库。

在有些国家,联排别墅有多种变形,包括Duplex House(双拼屋)、Triplex House(三拼屋)等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。

联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间,有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡,但总的来说租金收益率远不及公寓。

联排别墅类似于公寓的别墅化,兼具两者的特征。价格适中,带有部分土地所有权,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。

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下图以洛杉矶为例,上方深灰色线为独栋别墅中位价走势,下方浅灰色线为公寓中位价走势,中间黑线为所有类型房屋价格。别墅的价格明显比公寓高许多,其价格走势也比公寓更为陡峭,上涨幅度比公寓更大。

至今年第三季度,洛杉矶公寓中位价为71.5万美元,独栋别墅中位价为145.55万美元。

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