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在美国,当旧房东或建筑商决定要卖房子时,可以有几种选择:可以“屋主自售”,即自己去做广告找买主,不必通过地产公司经纪的帮忙,这样也就不必支付佣金。但由於签定转让合同的时间最短也要一个月,而且交易必须有律师介入,因此选择这种做法的人极少;另外就是委托经纪,在买卖完成後支付佣金(一般在6%至7%左右)。很多人卖房时,以为家里有的配备理所当然,未在售屋广告上提及,其实这些东本可能会吸引首次购买的人或工作搬家的人。以下是美国买家喜爱但卖家却常没提到的七种配备:

1、贮藏空间

房客经常抱怨所租的房子没有贮藏空间,导致物品放在可见之处显得杂乱。所以能够存放很多东西的贮藏空间,对许多首次购屋者很重要。所以若房子有额外的衣橱、杂物柜等,绝对会成为加分项。

2、收纳系统

同样的,如果特殊打造的衣橱、书桌、书橱、厨房或车库收纳系统,一定也会起到吸引买家的效果。首次购屋者梦想有个整洁干净的居家环境,把公寓换成家庭房的买家,则希望每个家庭成员都能够有自己独立的空间摆放用品,内置的收纳系统则代表了隐藏价值。

3、接近重要设施和学校

一些买家并不熟悉房屋周围环境,不知道房子可能接近地铁站、高速公路、公园或购物区 ,他们只考虑在其价格范围的几栋房子,但若明确指出房子走路就可到一个公共设施地段或大学,这可能会使这栋房子成为他们的首选。

4、能源

即使不在意房子是否环保的买家,也会受到节能配备的吸引,所以若房子安装无槽热水器、双层玻璃窗或隔音隔热建材,饮用水过滤器,软水器这些辅助的设备,那也将成为一个让买家着重考虑的选项。

5、房屋的年龄

房屋的年龄成为越来越多中国买家关注的重点,用心中理想价位买到相对较新的房产是所有购房者的心愿。当然越旧的房屋,越容易出现各种问题,后期需要维护的开销也将是无法估算的。

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6、房屋的朝向

一般来说华人都比较喜欢坐北朝南的房子,但是真正找到如此正南正北的也是比较困难,可遇而不可求。所以很多买家最终会将要求改为能朝阳,可以享受自然光照进房子,过于阴暗的房子都比较没有市场。

7、房屋的装修

几乎所有人都喜欢漂亮美观的事物,所以房子的装修状况也会影响到房子的市场,重新装修的房子怎么都会比装修已久的房子更能吸引到买家。一般来说,装修时间在3年以内的房屋,都会看起来比较新,而价格也会略高一点。

8、社区或周围的配套设施

配套齐全,环境优美的社区,即使房子本身的条件并不是特别好,依然可以吸引众多人购买,因为这样的社区可以让居住者享受品质更高的生活。一般来说,交通便利、配套设施齐全的社区与交通条件较差、商业服务设施和基础设施不够健全的社区相比,在定价时也将会有些差别。

9、房子的售价

这个是所有买家都着重考虑的一点,在市场中合理定价的房子定能吸引来大批诚心的买家。而不能参考市场,任性定价的房屋也会从一上市就意味着向部分买家关上了一扇门。所以影响买家购屋的重中之重的因素,还是房子的价格。

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在继动力航空之后,台湾中华航空评估开通桃园至安大略航班直飞,「从台湾家门口直达洛杉矶家门口」,东区华人好开心。「以往每次我从核桃市的家回台湾,都只能走洛杉矶国际机场,不堵车的时候起码也要一小时,堵车的话就算不清时间了」,核桃市议员秦振国表示,以往从东区前往洛杉矶国际机场,无论是60号、10号公路,除了随时要遇上堵车的困扰,还要经过机场停车和大排长龙的安检,往往提前三个小时出门都不一定来得及。「未来能够从美国家门口直接到到台湾家门口,真是太开心了」。

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东区华人越来越多,传统的核桃市、钻石吧、哈仙达岗、罗兰岗、奇诺岗、奇诺、库卡蒙卡牧场,甚至东谷市(Eastvale),除了大量台湾居民,经常经由台湾转往大陆的华裔居民也越来越多。很多居民开心表示,华航如果开通桃园直飞安大略航班,一定是他们的首选,因为至少节省两个小时,来回就节省大半天,而且时间缩短更有保障。包括在安大略机场降落后需要前往洛杉矶市中心方向,只要不是上下班尖峰时段,也通常是反方向行驶,堵车情況会少很多。

东区不少华裔人民表示,安大略机场除了离家近,停车和安检也比洛杉矶国际机场快得多。家住東区的不少华人表示,即便尚未开通国际航班时,他们也通常首选安大略机场,其次是橙县的约翰韦恩机场,再次是布班克机场,万不得已才选洛杉矶国际机场,因为实在是费时又不靠谱。

安大略国际机场是否有航班不够国内转机不便的问题?不少华人表示,安大略机场近年的国内航班,已丝毫不亚于洛杉矶国际机场。虽然目前安大略国际机场的配套设施尚未完善,但相信随着越来越多的航班起落,乘客越来越多,经费越来越足,机场建设也会越来越快,更加方便。

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当地发展部门十分重视安大略周边的建设,也希望通过洛杉矶东区华人社区资源进一步推动机场发展,吸引更多来自亚洲的旅客和投资。

起洛杉矶国际机场的国际名气,安大略国际机场可以说是走出洛杉矶就无人知晓。事实上,之前安大略机场尽管为国际机场,但停落航线大部分为美国国内航班,国际定机航班只有来往墨西哥的班机。这很大程度是因为安大略机场过去在自主发展政策上的弱势,而情况自2015年当安大略机场的管理权归给圣伯纳迪诺县渐渐开始改变。圣伯纳迪诺县政委员科特·海格曼更是寄望于中国旅客能为安大略机场带来新生机。

安大略国际机场管理局(Ontario International Airport Authority)总裁瓦普纳认为,安大略机场因为靠近洛杉矶东区华人聚居地,因此拥有着非常大的优势。他说:“很多亚洲人移民至这个地区,东洛杉矶、橙县、本地社区,我们的优势在于不但能吸引中国旅客和为他们提供更便利访亲探友的途径,更重要的是我们社区城市更注重配套服务,例如警察局、消防局、市政府都提供中文服务,特别是市经济发展局。我们想表达的就是我们对中国来此投资发展的热烈欢迎。”

瓦普纳坦言,由于安大略机场过去在洛杉矶县的控制下并被忽略,因此有很多配套设施和服务发展并不完善,但安大略机场区域的发展潜力却是无比巨大。

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场管理局航线开发部负责人章纯懿称,LAX的运营成本只会越来越高,但安大略机场附近有很多土地有待开发,可以在招商引资后通过这些收入进来降低航空公司使用机场的成本。她说:“(这些土地)希望吸引和物流、飞机货运仓储、国际跨境电商之类有关的投资。在国际市场中,中国也是比较重要的一块,无论是客运还是货运来说。我们当地人口也是以亚裔为主,近年来大家都在不断的往东迁移,离我们机场越来越近;另外在货运方面,这边是UPS全球第二大的港口,它包括所有飞亚洲的航线都是在这里。所以,我们觉得会有越来越多这样的合作机会。”

她还表示,在美国像安大略国际机场这般好的地理位置上,已经很难找到这么大的等待开发的空地,所以未来的东区,未来的安大略将会成为不可估量的繁荣城市。

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现在赴美买房的人当中有很多是现金购房,当然,也有一些人选择贷款买房,贷款买房有一个很关键的步骤:预审房贷。简单来讲,预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审,只有通过了,你才有资格获得目的银行的正式贷款,关于申请贷款预审批准书有很多需要注意的事项及细节,很多人并不是特别清楚,所以需要提前了解一下。

据美国房地产经纪人协会1999年统计,90%的人是贷款买房。不管是现金买房还是需要贷款,经纪人都会让你填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格,特别是姓名,住址,职业,工作单位,年收入(Gross Annual Income)和负债部分(Liabilities)。通常来说,负债包括汽车贷款,信用卡欠额,以及其它债务。你填写的存款额不能低於你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房,买主经济状况表就是卖主唯一的依据,所以在在报价时一定要附上这份表。

如果需要贷款,经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分,还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过,你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你此时选用的是谁,你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主,你已经与贷款公司或银行联系过了,信用分和收入都查过,银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好,不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款,从而不能过户,浪费卖主的时间。在房屋买卖中,时间就是金钱。一栋$500,000的房子,如果利息是6%,一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。

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申请贷款预审批准书还需要以下的信息:

买主姓名(Buyer Name)

社会安全号(Social Security Number)

房价(Sales Price):实际房价或最高房价

贷款额(Loan Amount)

贷款种类(Program):一般是30年固定利率

定金(Deposit)

过户日期(Settlement Date):写实际日期或待定

买主地址(Buyer Address)

买主电话(Buyer Phone)

买主年收入(Income)

最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的28%用於与住房有关的花费,比如还贷款本金(Principal),利息(Interest),房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务,比如汽车月款(Car Loan),学费贷款(College Tuition Loan),信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%,你只能用24%做房款。所以在买房时,要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务,你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下,联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。

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贷款种类有二百多种,但大多是从两个基本类型衍生出来的:浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。

浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低,以後的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高於9%,并且呈下降趋势,可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低於8%,可选固定利率。

贷款来源可以把贷款分成三种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA)。

从贷款的数额又可以把贷款分成三类,小额贷款,普通贷款,和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年3月起,大华府地区贷款额超$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚,可以向您的贷款经纪人询问。

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定金(Deposit)是买主在报价的同时,交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同,定金就拿不回来了。定金越多,说明买主诚意越大,卖主越放心。大多数公司规定定金不得低於$5,000。卖主为了保护自己的利益,还会要求更高的定金。

过户日期(Settlement Date)可订在合同生效後的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间,使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(Interest Rate)。它还会有以下的字样:该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History),经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待於认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

预审批准书虽然不注明作废日期,却是有时间性的。这是因为人的信用分,经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的,就需要重新写一张。

 

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美国自2005年以来最强大的飓风“哈维”最近成为了网络的焦点。
据报道,截至8月31日,“哈维”飓风灾害已经导致44人死亡,大约170万人自主或被强制疏散。

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仔细看看看,感觉照片里的房子都是木头架子。可是刮大风的话,明显钢筋混凝土的房子更能扛啊。

在中国,房子都是钢筋混凝土的,被水淹了,除非很大的水,一旦洪水过后打扫一下就好。为什么美国民居大多使用木材建房子呢?

有同学指出,那是因为木材便宜,而砖石或者钢筋混凝土太贵了。

没钱,美国砖石结构的很贵,人工也贵,小土豪才能负担,不然,砖石结构的小别墅,建好了房产税也交不起。好像因为税的关系,钢筋混凝土房子税高。

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用木头建房子更便宜?

首先,美国的木材资源非常丰富,甚至可以说是“过剩”。

美国阔叶木外销委员会总监斯诺(Michael Snow)在接受第一财经的采访时说,“以美国为例,从2000年到2010年,木材每年在温带和寒带森林的储量增加了12.9亿立方米。这足够每年新造5800万间两层木框架房屋(假设木材使用率为50%、每间房使用11立方米木材)。而全球新造房屋落成量大约每年3600万套。”斯诺认为,即使目前对木材的市场需求扩大一倍,也仍然可以在不影响可持续环境的情况下保证供应。

根据斯诺提供的数据,2012年美国硬木增长量和减少量的比例为2.4:1,软木增长量和减少量的比例则为1.9:1,增长量明显大于减少量。当地的采伐速度仍然明显低于树木的生长速度。

林木资源如此丰富,造房所用的木材自然也便宜了。

据和讯网报道,美国二层以下的住宅一般就会使用木材。整个建造的产业化水平很高。

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基本流程是,先在地上打一个混凝土的地基,下好螺栓,然后工厂送来加工好的木龙骨架。现场拼装后接水、电、管,再外封石膏板、保温板等等,这样的房子两个星期即可完工交付。

这么短的主体建设周期自然也会省下了造房子的大头——人工费。

相较而言,如果使用钢混结构,浇筑混凝土就得用混凝土搅拌车,加泵车,还需要支模板。人工费就是一笔巨大的开支。如果用砖墙,这种只靠人工慢慢砌的方式,更是花费不菲。

降低整个房子的成本,不只意味着造房的时候能省钱,更重要的是未来的房地产税也能省。

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除了钱的考虑,防震其实也是重要原因之一。美国地质勘探局(USGS)2015年发布《地震杂志》的研究显示,美国有48个州、近一半国土处在地震的风险当中。

目前,美国约1.43亿人生活和工作在潜在的地震风险区,5700万人生活在中等风险区,2800万人生活在高风险地震区。生活在地震高风险地带意味着该地区遭遇50年一遇的地震概率极高。而面对地震,木质房子的抗震效果其实很好。

据武汉晨报报道,木质房子自身结构的重量轻,本身重力小也就意味着在地震中吸收的地震力小。此外,木结构本身的平衡性优于其他结构,不会轻易发生变形或化学反应,而楼板和墙体体系形成的类似于箱形的空间结构使得各构件之间又能相互作用,即使受强力作用整体结构也不会散架。再加上,木结构韧性大,有很强的弹性回复性,当受到瞬间冲击和周期性破坏,主体结构即使与地基发生错位时,仍可能靠自身的弹性复位而不至于全部崩塌。

A neighbor walks past damaged homes in the Hyda Hills neighborhood in Bellevue, Neb., Saturday, June 17, 2017. A severe weather front passed through the area the previous evening. (AP Photo/Nati Harnik)

当然,美国人广泛建造木质房屋可能也是出于环保、保温性能、文化传统之类的考量。不过经济以及安全因素显然更为重要。

据第一财经报道,2016年,美国55%的木材供应国内市场,45%的木材用于出口。其中,中国是美国木材的最大出口国,出口量超过其他国家和地区之和。

2017年第一季度,美国阔叶木产品出口至中国及东南亚同比2016年增长了25.7%,达到5.71亿美元,占美国该类产品全球出口总额的60%。

近年来,中国已经成为了美国木材的重要市场,拿美国木材盖中国的房子,你觉得可行吗?

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近几年,去海外买房成为许多高净值客户的投资选择。在很多人眼里,投资房地产就是买房子,实际上美国人投资房地产是一个非常广泛的概念,一是直接投资,即直接购买别墅、公寓、写字楼等;另一种是间接投资,比如投资房地产基金,房产证券化产品等。

美国地大物博,土地价格不高,这几年曾兴起一股风,就是买地。一些尚待开发的地区,如果有开发前景,买下一小块地也许就能发了财。当然买地是有风险的,土地不开发,反而会成为负担。

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当然,在投资美国房地产上,最流行的方式是购买独立的家庭住宅,家庭独立住出租容易,转手卖掉也不难。购买美国房地产,最先敲定的一定是房型,美国的几大房型主要有独立屋,公寓,联排别墅等。

投资美国房地产有两个方面需要考虑:

一是租金回报率;

二是资本增值空间。

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租金的优点:投资风险较低,能产生现金流,从而保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的房屋,筛选出出现次数最多的租金价格,房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同,从1%到3%不等。

房屋保险:根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费:独立屋一般没有社区费,但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户,总会有一段空置时间,因此在计算每年平均净房租收入的时候,应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算,平均空置时间估计为1~2个月,空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费:租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间,帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务

资本增值的优点:具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性美国房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,很可能要向房贷月供贴钱。资本增值空间较大的一般是独立屋。

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在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。地区的选择直接关系到房子升值的速度,要知道不是美国房产都能升值,而是位置好的房产能升值。

那么好房产可以从以下几个条件来判断:

1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

2.所处的商圈有增长潜力,周围有便利的交通。

3. 附近有优秀的学区或邻近大学。

4. 配套设施齐全,维护费低,周围就业率高。

除此之外,还可以通过加建改建Buy-and-Rezone和旧屋翻修 Flipper 实现房产的增值。投资者通过低价买入旧房屋,短期内装修翻新,再以高价售出,获得不菲的经济收益。在纽约、洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的荒废老屋,经过打造后却都能卖上好价钱。

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相信在美国的华人一定是非常喜欢洛杉矶这座城市的了,其实很多选择在洛杉矶生活的人多半都是留学生,还有就是来创业的,或是有移民定居的,但是不管怎么样,不管你是抱着什么样的想法来到了洛杉矶,首先要解决的一定是住房的问题,但是不得不说在洛杉矶购房是非常值得的。

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很多人都不理解为什么说洛杉矶的房子非常值得投资,在这里来跟大家简单的阐述一下,这是因为洛杉矶的房产在两千零三年开始就在不断的上涨,众所周知洛杉矶是全球的工商业,国际贸易、科教、文化还有娱乐的中心之一,在这里拥有这美国做大的海港,同时还是美国的石油化工业、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。

洛杉矶有着非常多的世界知名的高等教育机构,世界著名的加州大学在洛杉矶就有一所分校,其实这也是为什么每年洛杉矶有着非常多的留学生来到这里的原因之一,所以在这附近投资房产的话,收益是非常大的,这里的房屋投资的潜力和前景都非常的不错,也是现如今的海外投资人非常喜欢投资的一个地方。

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洛杉矶房屋销量增4.8%。2007年洛杉矶县房地产中位数就达到了55万美元的历史新纪录。经过10年的调整,今年终于超过了10年前的高点,体现出美国房地产市场的复苏。

涨价比十年前更可持续。许多买家相信房价在未来还有可能继续攀升,而且比十年前更可持续。在稳步改善的经济带动下,而非风险贷款的带动,房地产会更加稳定。特别是在加州,住房短缺价格逐渐上涨。

利率低于2007年泡沫期。房地产经纪人说法,现在房产利率低于2007年泡沫期,所以很多家庭都能够可以承受中位价房,大大减轻购房者的经济负担。调查报告显示,2015年洛杉矶和橙县购房的支出超过收入的30%,而且有17%的人花了一半以上的收入。

房地产市场供不应求。建房不能满足人口增长,当时每年都要接收大量的移民。今年提交了100多个住房法案,比方说福利房的资助,私人开发商的宽限政策等等,从而加大房地产的建设。

上面介绍的就是洛杉矶近期的市场行情,在过去的六个月里,洛杉矶的房地产市场都有明显的上涨,而且当地的就业也有非常不错的成绩。所有这一切都预示的洛杉矶的经济发展特别稳定,也会带动房地产市场的发展。

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在最近几年的时间里,我国的经济的发展可以用突飞猛进来形容,这就让很多比较懂得理财的人具备了非常好的经济储备的能力,与此同时,在这样的一个储备的前提下,当达到了一定的经济的层次之后,他们会将这一部分的经济运

用才其它的方面来获取更大的收益,投资美国房产就是一个非常不错的选择。

而对于现如今的美国境内而言,这里的房产市场可以说是吸引了非常多的中国的投资商的眼光,于是就有着非常多比较有经济实力的人来到美国的境内投资这里的房产市场,在这里购房置业,而美国的政府也是针对这样的一些海外的房产投资者,提出了一系列的相关的政策和规定。

很多的中国的房产投资者在来到美国投资房产之后,都是可以享受非常多并且非常不错的福利制度的,在你购置了一定的数量的房产之后,你是可以享受房产税减免的政策,并且房产税指的不仅仅是房屋的数量,还有房屋的面积以及房屋的空闲时间,这都是会计算在内的,因此房产税是比较高昂的,而这样的优惠政策则可以省下不少的钱。

并且在你来到美国境内购置房产的时候,还是需要你来提供自己的合法的身份的,以及来到美国的签证,对于你的资金也是需要证明的,资金证明指的是在美国境内购置一套房产的资金的存款证明,这样你才可以获得购置美国房产的资格。

洛杉矶的房地产市场一直是美国地产的风向标,如果洛杉矶的房价上升,证明美国的房地产市场则处于一种比较稳定的趋势。现在洛杉矶的房价一直都处于上涨的阶段,相比于十年之前的金融危机,现在已经超过了十年前的高点。并且这个涨幅还特别的明显,洛杉矶一直被评定为是最适合人们居住的城市,说这里是美国生活质量最好的地方一点也不为过,同时这里还是旅游的圣地,投资潜力可见一斑。

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不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里!把一定比例的家庭财产转移到的海外,能充分降低家庭的财富风险。而在全球投资中,人口增长稳定,经济持续发展的美国,成为不少投资者的首选。

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1.首先,谈谈为什么选择美国置业?

根据2015年的《中国国际移民报告》, 中国大陆参加海外投资的人数在不断攀升, 从2012年开始,输出资金从200亿美元,攀升到2015年度的550亿美元。

而美国地产经纪协会的数据显示,从2013到2014年, 美国房价普遍呈上扬趋势, 旧金山、丹佛、波特兰和俄勒冈州都比上年同期增长了10.9%。

2016年,随着美国经济的持续复苏,美国房地产市场持续向利好方向发展,同时,美国EB-5政策的延期, 对美国房产市场的发展也起到了一定的推动作用,而房产市场的发展,反过来也 将促进美国EB-5的持续火爆。

因此,这一两年在美国买房,无论是对于以后的子女海外求学,还是为自己日后在北美地区退休养老,都在一定程度上起到了锁定成本,转移汇兑损益风险的作用。

故而,根据家庭或预算个人情况决定房型以及准备置业的城市(置业的目的是什么?分散资产风险?投资或教育 or 移民需求?),就是建议大家在考虑海外置业时要做的前期工作。

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2.美国的地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅 (House),联体别墅(Town House) ,公寓(Condo)。

如果仅从财务投资角度来说,美国市场对公寓的需求在过去的 6 年中呈现不断攀升的态势;盖因美国房价上涨,购房能力不足的年轻 人口不断增加,这导致了热门城市的公寓租赁供应不足,租金每年上升。

考虑到美国公寓建筑标准比中国高很多,一旦公寓的固定设施(如,厨房家电,空调等)更新以及装修翻新后,房屋的中期维护成本并不会很高。而独栋别墅因其独立结构决定了不菲的维护成本。

但是别墅的优势在于,土地是永久产权, 长期来看有一定升值回报:但对美国本地居民来说,一般是具备稳定收入和有子女之后,家庭才会搬到市郊,而这样的家庭已经有能力购房。所以,对独栋的租赁需求比公寓少。

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3.海外置业不是富人的专属,它已走进每个人的身边。以洛杉矶为例,洛杉矶的房价普遍低于中国一线城市的房价。洛杉矶共管公寓( condo),即土地共有,每户楼下是地与地面的两个停车位,楼上是两至三层的住房。这种房子的均价是 28 万美金左右(相当于 180 万人民币),实际住房面积平均为 130 平方米左右(不包括两个车位的面积)。

洛杉矶的独立屋(single family),即拥有独立的住房和院落。这样的房价均价在 50 万美金左右(相当于 325 万人民币)。

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4.在国内购买二手房,消费者最缺的是信息的对称性,与有保障的行业规范。而美国是一个法制健全的成熟市场,通过具有合法认证的经纪人(broker)买房,是一个流程透明的交易过程,与之配套的律师、会计师、验方公司都能够为可以买家降低很多的投资风险。

贷款预审:找好经纪人后,经纪人会让买方填写一份经济状况表,然后推荐贷款公司要一封贷款予审批准书。 作为外国人在美国贷款购房,首付金额大概是30-50%, 贷款预审批准书的目的是了解能够贷款购买的房价上限。

美国贷款种类很多,但大多是从两个基本类型衍生出来的: 浮动利率(Adjustable

Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。

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5.税费问题在美国,购房税费只有4 种:交易税,所得税,赠予税和遗产税(可通过信托避税)。

美国有 50 个州,各个州的税费都有所不同,不同的州房产税可能会相差5%;美国买房,除了房产税外,还要缴纳物业税,购买房屋保险等。

日常房屋相关费用:

1. 房产税 (不同地方,年份,房子尺寸,税率都不同。一般基本税率是一年 1.2%。新房的社区建设税可额外增加0.1%-0.7%)

2. 物业费(不同地方,年份,房子尺寸,月费都不同) $0-$300

3. 每年的自然灾害保险/火险 $500-$1500 (不同地方,年份,房子尺寸,价格不同。

4. 园丁费(如有私家庭院、泳池等,需要每月打扫一至两次 $50-$100)出租房产的问题在美国,通常有两种方式委托第三方代为管理不打算自行使用的房屋。

第一项选择是业主将房屋委托给经纪人,经纪人代为选择租客, 目的是减少日后恶意房客的困扰。收费一般是全年租金的 8%;第二项选择是交给专业的租赁公司打理,如有纠纷,租赁公司会请律师驱逐房客, 管理费一般收费为租金的 5%-8%。

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6.关于 EB-5 投资移民美国 EB-5 投资移民可较快获得有限制条件签证,在美国居住 2 年后可申请绿卡。投资 50 万美元,需要1至3个月内考察及面谈,并完成投资后6个月内获得 I-526签证,其后居住当地,参与经营 24 个月后可申请绿卡,下个月后拿绿卡。50 万美金投资款,5年返还;项目管理费和美国律师费另计。

EB-5 项目通常属于债权型项目,故而有一定风险。 项目发起人是企业, 美国政府不担保资金安全,且有一定参与经营要求。申请人先获得有条件签证,并居住在项目发起地,参与项目的经营。 对于资金来源并无特别的要求,适合家庭资产殷实,流动资金较多的人士。

 

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国安部在全美大规模搜捕无证移民罪犯,同时也加强边界检查。图为圣地牙哥和墨西哥圣以西铎口岸的检查站。

在誓言成立“驱逐部队”的川普总统主政下,联邦探员开始积极对付无证移民,虽然政府强调对象是有犯罪纪录的无证客,但奉公守法者也遭波及,使得美国各地移民社区一片风声鹤唳,流言四起。

联邦官员坚持执法行动并未根本改变,也否认设立检查哨随机拦检,或对非法移民聚集的地点发动“扫荡”作业。

川普宣称他的移民政策是要除掉“坏人”,可是执法行动却显示任何非法移民都可能遭殃,许多被捕的人根本没有犯罪纪录,虽然ICE宣称绝大多数都是罪犯。

川普也扬言要对庇护移民的城市取消联邦补助,并把优先驱逐对象扩及曾触犯或涉嫌触犯任何刑事罪行,或对移民官撒谎的人。他也授权ICE官员对决定哪些人构成公共安全危害,赋予广泛裁量权。

移民维权人士说,ICE在洛杉矶对非法移民发动连串突检,还有个幼年非法入境的墨西哥妇女,因当年冒用身分向凤凰城的移民官例行报到时,当场被捕和驱逐出境。而ICE发言人说,突检是针对危险人物的例行作业,被逐的墨西哥妇女则依法根本不能在美国停留。国土安全部发言人说,这些是威胁公共安全,或威胁移民体制健全的人。

FILE- In this Aug. 2, 2017, file photo, President Donald Trump speaks in the Roosevelt Room of the White House in Washington during the unveiling of legislation that would place new limits on legal immigration. After months of delays, President Donald Trump is expected to decide soon on the fate of so called “dreamers” who were brought into the country illegally as children as he faces a looming court deadline and is digging in on appeals to his base. (AP Photo/Evan Vucci, File)

川普总统的”美国优先”口号已导致美国新屋价格攀升。营建商指出,川普的移民政策使原已供不应求的西语裔建筑工人纷纷离去,影响新屋建筑速度和成本,新屋价格也水涨船高。

彭博新闻社说,亚特兰大一带搭新屋结构的人工费,去年每平方呎只要3.25元,现在涨了将近一倍。一栋3000平方呎空间的房子,去年底搭框架要9750元,现在涨到1万8000元。去年正在兴建的新屋足供六个月所需,现在也减少一半。

川普上任以来大肆逮捕无证移民,没有犯罪纪录的无证移民被捕人数激增145%。他也主张只接受讲英文的移民,扬言向墨西哥销美产品课征35%关税,向加拿大销美木材提高关税,并继续对中国、南韩和其他亚洲国家发表强硬贸易论调。

这一切都影响有如全球劳工和原料大熔炉的美国新屋营建成本,并可能使新屋售价提高几万元。

框架工的人力荒更是严重,有77%营建商和85%分包商找不到人手,因为框架工是营建业西语裔工人最密集的工作之一。

其次是木材。美国使用的木料有三分之一以上来自加拿大,而川普政府已对其中将近27%提高关税。全国房屋营建商协会(NAHB)估计此举会使一家庭住宅平均价格增加1701元。

此外还有五金、地板、门窗、电灯、墙板、壁炉、厨房料理台面、电器等各种房屋建材用品。NAHB说,2015年美国从国外进口的住宅建筑电气设备和电器总值将近110亿元,只要课征10%关税,平均房价就会增加1000元。

FILE In this Jan. 25, 2017 file photo protesters hold signs as they yell at a rally outside of City Hall in San Francisco. California lawmakers return Monday, Aug. 21 , from a monthlong break with a busy agenda that includes tackling the state's housing crisis and deciding whether to make California a statewide sanctuary for people living illegally in the U.S. (AP Photo/Jeff Chiu, file)

不用进口货会怎样?以亚特兰大郊区一栋3200平方呎,定价38万5000元的四卧房新屋为例。这栋房子的建材分别来自中国、加拿大、亚洲其他国家、墨西哥、巴西等地,如全部使用美国货,光是物料成本就得提高将近1万5000元。

相形之下,川普如对进口建材课征40%关税,继续使用进口货也只会使成本增加7000元。美国厨房的花岗石料理台大部分即是从巴西进口,因为它们比美国货便宜70%,也更好看。

特朗普对关税的控制和非法移民采取强硬的立场,最大影响就是直接损伤美国经济,这是很多经济学家的观点。在他们看来,美国无法承受丧失巨大数量的无证工人的代价。

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国家经济研究局去年的一项研究显示,无证工人大约占农业就业的18%,建筑业就业的13%,餐馆、酒店和娱乐场所就业的10%。保守智囊团 American Action Forum劳动力市场政策主管 Ben Gitis表示,“经济冲击会造成广泛的影响。”

那些无证工人在美国经济中扮演着关键的角色,这不仅是因为他们填充了很多美国人民不愿意或者不能做的低薪岗位。更重要的是,像日本和西欧一样,美国经济也遭遇到老龄化、增长缓慢的劳动力人口的冲击。经济增长依靠的是数量稳步增长的工人。

然而,老龄化的婴儿潮一代正在退休。并且异乎寻常大的一部分适龄劳动力人口已经停止了找工作。金融危机结束后的近八年,失业率已经降至4.8%,接近经济学家所认为的充分就业。

一方面年纪更老的美国人在退休,另一方面年轻的美国人越来越多地选择上大学而不是高中毕业就开始工作。最终的结果就是雇主很难填补那些本来可以由无证移民填补的入门级岗位。

研究数据后Gitis得出了一个惊人的结论:假设美国要驱逐或失去其估计的680万无证工人,即使是充分就业,也没有足够的美国人民或者合法移民可以填补所有这些职位。至少400万岗位无法填补。另外,批评家还表示,美国低薪移民最终会抑制每一个人的薪资。

因此,大规模的驱逐意味着“我们不仅会失去工人,还会失去消费者,甚至纳税人”。而课征关税只会使新屋更贵,却不可能达到为美国创造工作的目的。

 

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美国房产开发商为了迎合年轻首购族的需求,从去年开始新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺,这是自金融危机以来首度下滑。

最新报导,据美国人口普查局数据,2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺,虽然下降幅度不大,却是自2009年来首度下降,也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对於较小型住宅的需求高涨,但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏,特别在热门区域更是如此。

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房地产网站 Zillow 资深经济学家特拉萨斯(AaronTerrazas)表示:“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切,他们当然也尝试满足这块市场,只不过这并不是很容易。”

美国人口普查局资料显示,今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋,比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍,这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出,去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多,其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快,但与过去几年相比,这些房屋占新建房屋的比率降低,而低於1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

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随着美国人的人均居住面积越来越大,房价也愈来愈高,很多人表示如果要搬家,他们会缩小居住面积。根据房地产网站进行的研究,有37%的受访者表示会选择面积较小的房子,高于想住大房子人23%的比率。调查显示,居住在2000平方呎以上的大房子的人中,有大约60%表示搬家时会选择小一点的房子。而居住在800平方呎以下房子的人中,有69%希望住进更大的房子。

此外,相比年轻人,老年人无疑更想住小房子。经济咨商局(The Conference Board)和尼尔森公司(Nielsen)旗下的研究机构Demand Institute的调查显示,有37%的婴儿潮一代表示自己有搬家计画,而其中42%的人则表示他们会搬到面积小一点的房子。

不过,除了年龄大行动不便,大房子还会带来很多其他的麻烦。例如,水电费更贵、房产税更高,维护房屋的成本也很高,而且需要修的东西也只会越来越多。年岁较久的房子则更容易出现问题。

如今,小户型越来越受欢迎。如果是二人世界,夫妻更愿意生活在600平方呎左右的房子里。而且,小户型通常能够屋主很快带来巨额回报,因为临近市中心的房子通常都有很高的需求。此外,小户型对于退休的人来说很合适,也适合那些不想再房屋维护上花钱的人。

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根据全国住房建筑商协会(National Association of Home Builders)对人口普查局(Census Bureau)数据的分析,去年新建连栋房屋(townhouse)的数量增长13%至9万7000栋,这类房屋通常临近交通枢纽,而且比独栋房屋小,成本也更低。

小户型受欢迎的另一个愿意那可能是,美国人正变得囊中羞涩。房地产研究公司ATTOM Data Solutions的数据显示,去年第四季,全国有29%郡一级房地产市场的可负担率已经明显高于历史平均水平,这一数字也高于第三季的24%和一年前的13%。

不过,并非所有人都想缩小住房面积。其中,收入的影响因素很大。数据显示,年收入在15万以下的人中,有65%希望增加住房面积。相比之下,在年收入15万以上的人中,有53%希望缩小住房面积。而且,那些目前居住在800平方呎以下房屋中的人则普遍表示,希望屋子更大些。

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从上世纪80年代开始,建设小型社区、反对郊区豪宅的设计方案就从未停止过,只是美国人对此从不买帐。“建筑师们尝试着让品质超过面积的重要性,但都以失败告终,”市场的反馈始终是:我们不在乎质量,就要大房子。有研究显示,即便是美国社会底层家庭的住宅面积,也要比欧洲同等收入的居民大得多。虽然拥有一套大房子这样的美国梦依然存在,但数据已经显示,美国人梦想中房子的面积已经变小。而且据建商统计,面积小的房子销售情况转好,于是开发商开始重新定位满足市场需求的房型。

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据美国国家飓风中心测定,哈维于四级飓风状态下,在美国中部夏令时星期五(8月25日)22:00左右(星期六03:00 GMT)登陆德州罗克波特市,最大持续风速每小时130英里(209公里)、阵风时速155英里(249公里)。

美国总统川普签发命令,宣布德州进入灾难状态,从而调拨联邦资源到当地救灾。德州州长格雷格·阿伯特稍早前警告,哈维“复杂而危险”,这将是一场“非常重大灾难”。

由此,哈维成为2005年以来吹袭美国的最强飓风,也是2004年飓风查理以来首个吹袭美国的四级飓风。

目前,飓风已造成至少11人死亡,45万人受灾,全美第四大城市休斯顿被淹。 受灾地区包括德克萨斯州部分人口最稠密的城市,从墨西哥湾沿岸的科珀斯克里斯蒂到休斯顿,再到内陆的奥斯汀和圣安东尼奥。路易斯安那州部分地区预计也会出现大雨。 据美国国家气象局(National Weather Service)称,哈里斯县部分地区降雨超过30英寸(约合76厘米),且降雨量会继续增加。

急救电话调度员应接不暇,一些民众开始在社交媒体上求助。很多人分享了一张养老院的老人坐在齐腰深的水里等待救援的照片。这些老人在洪水中浸泡了数小时后,终于被直升机救走。

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这是美国十年一遇的灾害天气。美国国家气象部门再发预警称,“哈维”风速虽然已经降至60公里/小时,但是,所引发的洪水和龙卷风等次生灾害正在增加。美国气象专家也指出,“哈维”的行进路线变幻莫测,得克萨斯州、路易斯安那州政府和民众仍需高度警惕及时应对灾情。

据知,奥斯丁市、圣安东尼奥市、休斯敦市政府集结红十字会、救世军等慈善组织正在为受灾群众提供更多的避难所和物资。休斯敦城北的救世军避难所管理者Kevin告诉中新社记者,他们已经安排了136个地垫供人避难。目前由于天气原因,他们收留了245名避难者,还在准备衣服和毛巾,用于接收更多的避难者。

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哈维飓风导致的最终投保损失可能高达200亿美元,成为美国史上十大昂贵飓风之一。摩根大通周一表示,哈维飓风带来的成本可能接近保险行业利润的1/4。DeWitt表示,一些灾难模型研究公司周五预测,哈维飓风所带来的保险损失可能为数十亿美元,但这是以风灾为基础的测算。DeWitt写道:“哈维看起来更像是洪水,我们认为损失预估存在一些误区。水淹并不在房屋保险的范围之内。洪水保险属于商业保险,哈维可能导致商业再保险公司和保险公司承受损失。”该分析师称,在德州的房屋和商业财产保险市场中,市场份额最高的保险公司为State Farm、Allstate和Farmers。不过,分析师也指出,目前保险和再保险行业资本雄厚,足以承受哈维带来的损失目前,个人和商业保险公司资本水平创下历史纪录。哈维飓风不太可能对行业的财务状况造成巨大的伤害。富国证券分析师Elyse Greenspan表示:“你需要看到大量的受保损失才能对保险行业的资本状况产生影响。”

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在哈维飓风之后重建休斯顿会相当不易,因为私人房屋保险中多不包括洪灾保险。根据房地产数据公司CoreLogic的数据,休斯顿约52%的住宅和商业物业位于特殊洪灾危险区域之外,德克萨斯州南部则有44%这样的建筑。虽然洪灾区建筑物业主必须购买强制性洪灾保险,但是洪灾区以外的房主则不一定会购买。

洪灾险主要是由联邦政府的国家洪水保险计划(NFIP)提供,该计划也对保险人提供风灾保险。Aon国家洪水服务署副总裁迪文森迪说,在像哈维这样的重大自然灾害情况下,对两种保险进行区分可能并不容易。她说:“在通常情况下,调查人会查看房子的完整性,屋顶是否完好无损、窗户是否完好无损,如果都完好无损,房屋内仍然浸水,灾损由洪水所致,但是如果屋顶损坏了、窗户损坏了,房子进水,则需要仔细研究。”

由于哈维飓风大部分灾损是由于洪水所致,私人保险公司不会像风灾赔偿一样赔付。研究公司EnkiResearch预测,只有27%的哈维灾损可能会被私人保险公司理赔,低于典型的40%的理赔率。Enki Research说,卡特里娜飓风灾损大约有42%由私人保险所覆盖。

美国消费者联合会估计,保险公司可能会因哈维收到多达5万起风灾索赔,取决于最终的降雨量,洪灾索赔量预计将高出一至两倍。风险索赔金额可能达到20亿美元,洪灾索赔预计将达到50亿美元。

根据摩根大通的分析,加上上述灾损,保险公司可能会赔付高达200亿美元,使哈维成为美国历史上十大最昂贵的自然灾害之一。

哈维飓风影响了德克萨斯州四分之一的人口,约680万人。国家气象局预测,休斯顿及其郊区可能降下50英寸的雨量,创下该州史上纪录。

Flooded houses after Hurricane Harvey hit Rockport, Texas on August 26, 2017. / AFP PHOTO / MARK RALSTON (Photo credit should read MARK RALSTON/AFP/Getty Images)

保险公司或遇契机

虽然近年来风暴肆虐对美国沿海城市的房主和企业造成巨大经济损失,但这种破坏性天气可能给保险公司带来更大市场。在洪灾需求膨胀的情况下,Allstate、Chubb、Liberty Mutual和State Farm等财产保险公司已经开始关注此项业务。

私人保险公司在上世纪60年代退出了洪水保险市场,迫使政府不得不接管这一块。私人保险公司现在认为,计算机建模可以帮助他们更准确地评估可能的损害并适当收取保险费用。

私人保险公司今年盈利高达7090亿美元,可以轻松覆盖哈维灾损。可以说,自然灾害对保险业界是个契机,因为保险公司可以一起提高利率,而不用担心彼此竞争。因此,预期接下来的一年内民宅和商业建筑保费会上涨,特别是对受到重创的德克萨斯州。

现在私人保险公司正在寻求与NFIP一起为泛洪区分担保险。

NFIP保险只能为一户民宅建筑最多赔付25万美元,另加10万美元的财产保险。价值百万美元的沿海豪宅业主已经从私人保险公司购买了超额保险。商业公司也从私人保险公司购买了保险。联邦洪灾保险在购买后30天内不会生效。私人洪灾保险等待时间则较短。

房屋保险索赔要趁早

律师也特别提醒:哈维飓风的受害人,请在9月1日前提出保险理赔申请,否则法律发生变化,可能会影响赔偿。

9月1日起, 1774 号房屋法案将在德州生效。该法案将致力于通过防止滥用诉讼来保护保险公司的利益,同时也保护房屋所有人的利益。新法生效,对保护房屋所有人的权利不利。

新法减少了保险公司如果花费太长时间来支付索赔,而必须向房主支付的利息金额。 目前,如果法院认定保险公司延期付款,公司必须以18%的利息支付赔偿金。 新法将利息下调至约10%。

新法减少了保险公司如果花费太长时间来支付索赔,而必须向房主支付的利息金额。 目前,如果法院认定公司延期付款,公司必须以18%的利息支付索赔。 新法令将利息下调至约10%。 如果房主对保险人提出诉讼,但不能以80%以上的准确度估计家庭损失金额,那么法律就会减少房主可以收回的律师费用。

律师说,虽然灾民目前的关注重点并不在财产上面,但新法将损害房屋所有人的利益,所以大家还是有必要赶紧行动起来。

 

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