就像2009年时全球金融体系崩溃时出现的历史性趋势一样,美国国内房价看起来又一次出现了暴涨,其涨幅似乎能够与亚马逊或Facebook最近的股票价格趋相媲美,而不是作为一个经济运行中的价值储备载体来发挥稳定性能。这可能与目前美国国内的整体通胀率情况大致趋同。

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当然,房地产价格上涨对部分私募股权公司来说是个好消息,因为在上次的房地产市场危机发生後,他们已经预先抢回了取消赎回抵押品的权利,但这些企业对房地产价格的助推,却又一次让普通美国家庭几乎找不到自己能负担得起的住房。

正如皮尤慈善信托基金会(Pew Charitable Trusts)所指出的那样,美国全国各地的市政当局都在突然抢先挖出一个个拖车式活动房屋公园,以防止这些地方被改造成下一个豪宅项目,同时也希望藉此能够为普通人维持一些经济适用房选项。

在科罗拉多最昂贵城市之一的心脏地带,伊莎贝尔·桑切斯(Isabel Sanchez)七年前以6000美元的价格买下了一个移动的家(拖车式活动房屋)。她的四居室活动房屋现在就安静地停在那里,每月还可以为他带来355美元的租金。

伊莎贝尔·桑切斯一家的活动房屋停车所在地——博尔德公园,也是她们一家生活的地方。这里曾经是嬉皮士出没的场所,现在却有很多小房子和活动房屋沿着绿树成荫的街道彼此紧紧相连,它们大多数都属於上个世纪六七十年代的产物。坐在自己一尘不染的客厅里的蓝色扶手椅上,现年55岁的伊莎贝尔·桑切斯表示:“我喜欢这里,也喜欢这个社区。”

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有部分经济适用房的倡导者表示,现在,像这样经济实惠的社区在美国国内很难找到,因为全国各地的房价正在飙升。而在一些闹市地区,房价上涨促使公园所有者将这些土地开始卖给房地产开发商。美国国家消费者法律中心负责人卡洛琳·卡特(Carolyn Carter)表示:“当抵押贷款危机来临时,它的速度放慢了,现在又开始升温了。”

因此,在博尔德和其他一些地方,市政当局已经开始购买这些公园,以保证当地中产阶级和工薪阶层能够负担的起这里的房价,也能够住有所居。这些政府机构已经开始购买活动式房屋公园并进行修葺,然後将其所有权移交给当地居民或非盈利性的公益组织,条件就是他们要保证当地的房租处於较低水平。

去年,俄勒冈州波特兰的房屋委员会资助了一项交易,将一个移动家庭公园卖给了房地产开发商。而科罗拉多州的皮特金县正在购买一个类似公园,该地方政府打算为在本地区工作的人预留居住地段。今年夏天,博尔德市地方政府也收购了一座公园,其目标就是改善基础设施和维持经济适用房用地。

经济适用房倡导者们认为,保存移动家庭公园的最佳方式是将它们变成居民拥有的合作社区。但是在博尔德,土地是如此宝贵——公园需要非常多的基础设施升级——低收入居民无法独自为购买地皮提供资金。

皮尤研究中心指出,大约有800万美国人生活在全国各地的拖车式活动房屋公园里,当他们的土地被出售给下一个住宅开发商时,这些人别无选择,只能争先恐後地寻找新的住房。

大约有2000万美国人住在人造房屋里——之所以这麽说,是因为这些房屋是在工厂里建造的,而不是在工地上修建的——其中大约五分之二的人造房屋可以在移动家庭公园里找到,它们主要分布在郊区和远郊。

移动住房是低收入者住房的重要来源。但对居住在移动家庭公园的人们来说,房屋所有权是不稳定的。因为他们不拥有房子或拖车下面的土地,如果公园关闭,他们就不得不搬走。

许多移动住宅并不是完全的移动设备。在丹佛一家非营利组织工作的桑切斯表示,如果不得选择搬家的话,她很可能会搬离此地,因为自己的移动房屋是最近才刚刚建造的。而她女儿一街之隔的房子可能会出现不同的故事。後者的移动房屋已经在那里停放了40多年了,就像公园里的其他大多数房子一样。

对於部分城镇居民和生活在流离失所状态中的很多人来说,关闭移动房屋公园无疑就是产生一次危机,因为他们不得不人争相出走并寻找新的住房,埃丝特·沙利文(Esther Sullivan)是丹佛科罗拉多大学的社会学家,她专门研究过德克萨斯州和佛罗里达州的移动房屋公园问题。在她的研究中发现,那些同意重新划定公园的市议会成员们通常都认为,公园居民可以搬进其他地方的低收入住房。但事实情况并非总是如此。

与此同时,国家非营利组织如雨後春笋般涌现,他们帮助这些居民组成合作组织,并为他们提供资金帮助。

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来自美国消费者法律中心(National Consumer Law Center)的卡特则表示,保护移动家庭公园的一种方法是,给那些生活在这些地区的居民一次机会,让他们以公平的市场价格购买公园地皮。一个名为ROC USA的全国非营利组织将在公园所有者的允许下,帮助当地居民形成合作组织并为他们提供购买资金。截止目前,ROC USA已经在美国国内赞助了大约200个学生社区。

卡特表示,目前至少有19个州拥有帮助居民购买公园的法律规定。一些州则要求公园所有者在出售公园之前要提前数月通知当地居民。其目的就是满足居民进行分区更改的要求,或者允许他们组织成立房屋业主协会。而其他的州则在公园关闭时向原居民免费提供资金,以帮助他们支付搬迁费用,或者要求公园所有者们共同出资购买地产。

当然,人们也可以通过逆转美联储延续十多年的错误政策来减少对豪宅的人为需求。不过,这有可能会刺穿另一个令人生厌的经济泡沫。(双刀)

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平时,大家对于银行流水账都不怎么在意,甚至很多人都不知道什么是银行流水账?基本在贷款买车买房的时候,才会接触到银行流水账。然而,银行流水在对签证申请来说,却尤其重要。

银行流水有什么用?

A.银行流水账指银行账户、银行卡或存折在银行存款、取款、转帐(汇入、转出),商场消费刷卡的记录等,它是按时间先后顺序一笔一笔排列的,俗称流水帐。

B.除非需要时接触银行流水,否则银行流水对很多人来说比较陌生。

C.为什么说银行流水在签证申请时作用占比比较大,因为它能从一个方面很好的反映你的个人资产合理现状。

D.通常要求为3-6个月以上的银行流水单,如果没有的话,被拒的可能性很大。

E.所以别等到真正要用到它的时候,才会后悔平时没有好好维护。

银行流水账要有充裕时间准备

紧急情况除外,前往国外的小伙伴,尽量提前规划好行程,也记得把银行流水做得漂漂亮亮。

有足够的时间整理银行流水,就不用自作聪明地临时增加数额,其实这样看起来就很假,是不对的!签证官也不傻!

银行流水其实挺简单

银行流水没有那么困难,通常来说我们的工资奖金以及在银行进行的一系列资金汇通,也可做为银行流水。

需要注意的是,银行流水账并不是你自己罗列出来的,而是需要银行打印并提供的。银行账单可以打印在任意大小的纸张上。基本银行的借记卡(一般都不接受信用卡账单,意大利除外)账单都是可以的,还有记得在账单上盖章。

有些使馆可能会要求对账单最后一笔交易日期距送签日期不可多于1个月,这点需注意。

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银行流水≠存款证明

容易混淆的是银行流水跟存款证明的区别,要明白银行流水≠存款证明。银行流水偏向于消费必须显示每笔钱的进出帐及日期。

流水账数额限度

提供的银行流水账单数额不能太低,不然会被拒。原因是会认为你没有足够的资金支撑你此次出行所需的费用,即便你有足够的存款。

流水账有断月怎么办?

如果有一个月的断月,则在原有的近期6个月基础上再往前打印一个月;如果有两个月连续断月,则不要作为主要财产提供;

不怕,小编为各位总结了一套方法,大家可见招拆招

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资产证明怎么准备,容易获得签证官的认可?

1、最佳资产证明:3-6个月的银行流水

因为银行流水可以看出申请人的收入和支出情况,而且属于第三方出具的文件,具有较强的客观性。

那是不是只要是银行流水都可以呢?也不尽然。如果上面的收入很少,签证官就会认为不足以支持你的行程,拒签。

2、银行流水没这么多,能现存吗?

如果平时收入很少,截至到最后一天突然进来数万甚至数十万,也会被怀疑这钱是临时借来的,不足以证明经济实力。

如果每个月固定时间,能看到相对稳定的收入,比如工资,奖金,就很容易可以判定申请人每月的收入,最后一天的余额建议在一个申请人5万以上,越多越好。(以短期旅游来算)

3、工资是以现金发放的怎么办?

那么工资是发现金的公司怎么办?这个比较麻烦点,每月发工资后就跑一趟银行存进去吧。然后在流水对应的条目上标注一下“工资现金存入”,相对会好一些。

同理,对应某些申根签证国家会要求流水上体现“工资”字样,这样标注一下,也会多少有点帮助。

4、关于不动产证明

中国的房子目前还算值钱,有房不仅能证明你有钱有住所,关键是让签证官觉得你在国内还有归属感,有牵挂,减少有移民的嫌疑。

以前签证宽松的年代,放两套房产证上去,签证官通常就会批准通过。现在不一定了,因为房子的抵押信息开始不体现在房产证上了,光看房产证看不出你这房子有没有债权。房产证效果也就不如以往那样有分量,不过能提供还是尽量提供,这样出签率会大大提高。

5、冻结存款

有些国家会愿意你把名下存款做一个冻结3-6个月来覆盖你的行程,但渐渐地承认力度也弱起来。原因是,你可以临时借一笔钱来做冻结,等签证获批后,解除冻结,把钱还掉。

6、其他类别

车子的产权证(得自己名下的)

股票账户对账单(最好别全是亏的)

银行理财对账单(能看到总额的)

信用卡账单(建议不要提供每个月都不消费的,或者只有几千信用额度的)

以上都可以作为资产的辅助证明。

总 结

1. 银行流水尽量多提供,简单粗暴地说让签证官认为你很有钱。

2. 在银行流水的基础上,提供你认为对你有帮助的其他资产。

3. 资产的形式要尽量让签证官能一眼看懂,不容易理解的资产类型,请补上简单注解或说明。

 

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位于东洛杉矶地区的安大略机场,一直都在积极拓展与中国城市开通直航的航线,今年暑假开通与南昌的直航,明年将开通与台湾的直航,现在又有一个好消息,安大略机场将开通与东北重要城市——沈阳的直航,以后东北人来洛杉矶,再也不用去韩国或者北京转机了。

安大略机场(Ontario International Airport,简称ONT)是洛杉矶地区东区一个大型的机场,有两条大型跑道,起飞降落波音-747等大型客机完全没有问题,但是此前一直在洛杉矶国际机场(LAX)的管辖下,安大略机场并没有得到应有的发展。

2016年11月,安大略机场转到安大略地方政府的经营,终于有了自主经营权,面对东区越来越多华人居住的现状,机场管委会决定开通与中国城市的直航,因为相关的规定,安大略机场与中国直航的城市定义为二线城市。包括天津、厦门、青岛等城市都被认为是热门首选。

首个直飞城市—南昌

不过,今年8月首次开通的是与江西省会南昌的直航,由美国动态航空公司(Dynamic International Airways)负责运营,试飞航班一周两趟,每周六和周二在南昌昌北机场起飞,在阿拉斯加Anchorage落地入美国海关,飞机加油后直飞安大略机场。

这次的直飞仅限于旅游包机,业内人士表示,这是航空公司为了保证旅客数量而不得已采取的方式。动态国际航空公司也称,这次试飞主要看有多少旅客乘坐航班,才能决定未来是否开通固定航线。

第二个直飞城市—台北

好消息接踵而至,中华航空也要开通台北与安大略的直飞,将于2018年1月25日首飞,采用波音777机型,去台湾也不用去拥挤的洛杉矶国际机场了,住在东区哈仙达岗、罗兰岗、钻石吧、核桃市等地的华裔居民,无不欢欣鼓掌。

下一个直飞城市—沈阳

最近又有一个重大好消息,据西科维纳(West Covina)华裔市议员吴桐淮(Tony Wu)透露,辽宁省会沈阳也有意开通直飞安大略机场的航班,若一切顺利,明年年底就可实现首航。

吴桐怀表示,不久前他与西科维纳市市长组团赴中国多个城市访问,其中一个是沈阳市,双方谈到沈阳直飞安大略机场的事务,沈阳方面的意愿非常强烈。所以,他一回到美国,就立刻与安大略机场管委会委员海格曼(Curt Hagman)沟通,海格曼此前非常热心推进安大略机场与中国城市直飞的事务,并且多次出席在中国举办的经济论坛。

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从周四起,飞往美国的航班将采取新的安检措施,包括在登机前对旅客作安全访谈。预计每天将有180家航空公司从105个国家280个机场飞抵美国的约2000次商业航班上的32万5千名旅客受到影响。

美国国土安全部运输保安署(TSA)要求,全球赴美航班得分阶段实施保安控管。新措施将在星期四实施,其中可能包括与旅客进行短暂安全面谈。内容包括前往美国的目的、与谁人同行等,不同航空公司的做法及日期也有差异。     

美国运输安全管理局一名发言人则拒绝探讨安全措施的具体变化,但表示“美国将继续与我们的伙伴共同合作,提高全球航空安全基准并保障公共旅行安全。”

美国航空运输协会发言人杰宁斯(Vaughn Jennings)表示,航空公司正和美国国土安全部合作,在提高安保的同时,尽量减少对乘客造成的不便。杰宁斯说,新举措将是“综合安全措施”,也对美国官员给予航空公司一定灵活性表示肯定。

美国国土安全部2017年3月21日宣布,位于约旦、土耳其、沙特阿拉伯、科威特、埃及、卡塔尔、阿拉伯联合酋长国和摩洛哥的10个机场,即日起禁止乘坐直飞美国航班的旅客把规格大于一部手机的便携电脑、电子书阅读器、平板电脑、相机、便携DVD播放器、电子游戏机、便携打印机和扫描仪电子设备登机。

6月,美国宣布将采取新的措施以解除上述限制。该限制最终于7月解除,但川普政府称,若航空公司和机场没有加强安保,将会视情况再次采取措施。

路透社称,当时欧洲和美国官员表示,航空公司有120天的时间来采取措施,包括加强对旅客的检查等,而本周四(26日)就是这120天的截止日期。

在星期四之前,至少已经有4加国际航空公司表示,已开始对所有前往美国的乘客实施新的“安全问话”措施,其他国际航空公司也将会跟进。

对乘客进行安全询问:主要是由航空公司人员经由询问方式,观察旅客是否有神色异常,为航空保安再多一道把关程序。

国际航空运输协会(International Air Transport Association)发言人则表示,新安检措施提高了飞行安全的标准,同时也增加了航空公司和机场的工作。

德国汉莎航空公司星期二表示,新的措施将从周四起生效,旅客在领取登机牌时或登机前可能将面临简短的安全访谈。汉莎航空公司瑞士航线经济舱的旅客已被通知,至少在起飞前90分钟领取登机牌。

香港国泰航空公司表示,将暂停为直飞美国的旅客办理市区预办登机手续和自助行李办理服务。国泰航空也表示旅客将接受简短的安全访谈,并建议旅客至少在起飞前3个小时到达机场。

美国达美航空也在官网提醒乘客,需要在起飞前三小时抵达香港机场,以预留时间进行安检。

亚太航空公司协会理事长Andrew Herdman则表示,拥有一个全球协调一致的安检政策,要比针对特定目的地的安检要求更合理。他在台北的一次行业会议上对美国安检新规评价称:“这不是一项积极举措,它增加了复杂性。”

在美国国内,TSA也加强了机场安检措施。旅客必须将手提行李重所有比手机大的电子仪器拿出,放在不同的盒子里接受X光检查。已经申请Precheck的旅客则不需要将手提电脑和电子设备拿出。

最后提醒,对于赴美旅客来说,安全问询,意味着增加一道安检程序,同时也增加了一道不确定因素。回答问题时保持镇静,无需慌张!同时,切记,带物有风险入关需谨慎。

别人委托带的东西,一定要打开看,能带就带,不能带就不要带!不要迷迷糊糊带,责任很重。带违禁品入境,不知情又没申报的,被没收、罚款,不仅耽误时间还留下不良记录。如果携带违禁品进入加拿大和美国,轻则罚款、没收、记录在案。重则可能面临5年的禁止入境,终身禁入和直接拘捕都是有可能的!如果持中国护照在加拿大海关被直接遣返,那事可就真闹大了!

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随着生活水平的提高,越来越多的中国家庭也对购置海外房产产生了浓厚的兴趣。但与此同时,很多人对在海外购房产生一些误解。

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在此我们为大家解开中国人对美国购房的十大误解。

误解一:我没身份不能买房
任何人都可以在美国买房,不是只有拿到绿卡或者有身份才能在美国买房。即使你人在中国,也可以在美国买房。

误解二:中国人在美国只能现金买房
虽然通常情况下,大部分国际买家因为并没有美国的社会安全号码,其信用记录也有限,基本不可能在美资银行贷款购房。但是,现在已经有部分银行针对国际买家在美购房,提供了贷款业务。

只要您持有有效的签证,如B1商务签证或者B2旅游签证,您也可以贷款买房。一般要求的首付比例约为30% 至40% 。 如果您是持F1签证的学生,因为没有工资收入,不能贷款,但如果想要贷款买房且父母有B1商务签证或者B2旅行签证,可以先以父母名义贷款购房。

误解三:美国买房程序复杂
美国地产行业是一个非常成熟和规范的行业,房屋的所有信息,包括房屋之前售价、销售记录、房屋是否抵押给银行,均可查到,信息公开透明。在美国购房置业,您需要一位您信任的地产经纪,她可以根据您的需要在市场上成千上万套房源中挑出最符合您需求的房产供您选择,协助您完成房屋交易的整个流程,为您找到当地专业的房产律师和房屋检测员,组建专业的团队为您服务。

房屋检测员会对房屋的各项状况进行全方位检定并出具报告,买方房产律师会根据房屋检测报告向卖家提出修理各项缺失的请求,并对买卖合同进行审查以保护买主的利益,同时还会对房屋卖主的产权进行核查。

误解四:美国买房不需要买方经纪
和中国不同,美国一笔交易会有两位地产经纪,分别代表买方和卖方。

首先,美国房产和中国房产最大的区别在于,中国每个地产经纪手上的房源有限且不同,因此您需要联系多个地产经纪才能找到您心意的房屋,但是在美国,每个州的地产经纪在各州都共用同一个数据库,里面有市场上所有待售的房源。

此时,一名您信得过、了解当地市场的地产经纪非常重要,她(他)可以通过的对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源,并且会代表您和卖家经纪谈价,力争为您拿到一个合适的价格。

其次,买方经纪能够在整个购房过程的每一步协助您,告诉您美国买房、选房的注意事项。

误解五:美国买卖房的交易费很高
以西雅图为例

*买房是不需要经纪费的,因为都是卖方出

误解六:在美国一定要买别墅
其实除了购买自住别墅以外,公寓也非常适合投资。

Condo式公寓租金收入比房子多:比如80万买三个Condo,每套公寓出租1500元至1700元,付了管理费后每个月的纯租金大约可以在3000元至4000元。分散投资,风险也分散了。三个公寓不可能同时空屋,就算一个空屋,还有两个公寓有收入,总是能打平开支,风险就小很多。 20万的房子涨到40万,相对比较容易。买得起的人也多,容易出手。如果你喜欢做甩手房东,什么都不管,那么Condo式公寓是好的选择,每月只要付管理费,就什么也不用打理了。

3
误解七:管理海外房产很麻烦
由于大部分的国际买主本人并不在美国,有专门的管理公司会为国际客户提供海外房产管理服务。比如您买了投资房,管理公司会为您招租、筛选租客,如果有房屋维修的需求,为您联系大楼管理人员、维修工等。
误解八:拿了房租还要交很高的税
交税多少取决于年底报税的账面收益多少而非实际收益。计算账面收益时还需要加入房屋的折旧成本,包括如果是贷款买房,房产出租后贷款费用,维护费,装修费等。因此您的账面收益会大大低于实际收益,有时甚至会是账面亏损,如果亏损您是不需要缴纳任何收益税的。

误解九:美国房子的持有成本很高
还是以西雅图为例,持有成本如下:

*在西雅图的House和Townhouse一般是没有物业费的,在Bellevue的Townhouse是有物业费的,约0.3-2.8%

误解十:卖房子赚的钱要交很多的税
对于自住房,只要您在出售前的五年中住满两年,那房屋出售后的盈利对于单身屋主来说前25万免税,对于已婚夫妻前50万免税。

对于投资房,您出售的盈利需要交15%的收益税。但是,你可以通过在出售房屋的45天内购买相同性质的房屋(例如都是用于投资)而将交税时间延后一直到将来留给子女。

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着眼经济全球化的发展,海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。

一、对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因

一般而言,选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求:首先,适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样,资产价格存在较大差异,通过跨境配置资产,可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响。

其次,通过资产多元化,对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”,应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币,放在同一个国家。

最后,随着更多居民选择移民或者让子女接受海外教育,资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配,也是促成资产海外配置的重要因素。

发达国家的投资结构数据表明,居民海外资产占全部资产的8%-10%左右。其中,海外资产占比最高的是日本,这也是其GNP远远高于GDP的决定性因素。其次,是德国和加拿大,德国 “海外投资”占比较高,这是与欧盟的自由投资制度环境有关。而加拿大是移民大国,本国实业的发展滞后于国民财富的增长,大量投资移民带来的财富依然以海外资产为投资标的。

未来,随着中国的对外开放和居民财富的积累,海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。

二、全球主要城市的住宅投资价值分析

考量一个城市住房价格的相对水平,通常由当地的租金收益率,收入房价比就能得出基本结论。而判断一个城市的房价未来是否有较大的成长空间,要重点考虑房价和宏观经济增长水平的偏离度,以及当地货币政策和流动性环境,包括抵押贷款的利息成本,汇率风险等。

1.租金收益率

从租金收益率来看,大阪、洛杉矶、阿姆斯特丹和西雅图领跑全球主要城市的租金收益率水平,其租金收益率水平均在5%以上;其次是多伦多、纽约、温哥华、东京和巴塞罗那,其平均租金收益率都在4%以上,明显高于国内金融资产的无风险收益水平,投资以上城市房产具有较高且稳定的回报率。而首尔、巴黎的租金回报率相对较低,如果房价中长期没有较为确定的升值预期,则当地房地产不是有吸引力的投资标的。

2.收入房价比

从统计数据来看,在全球主要城市中,房价收入比处于低位的有西雅图、洛杉矶、墨尔本、多伦多、柏林以及阿姆斯特丹和奥克兰,房价收入比均在10倍以下,表明相对于当地居民的平均收入而言,房价处于较低的水平。纽约虽然绝对房价不低,但由于当地收入水平高,房价的相对水平也不高。而伦敦、新加坡、罗马和首尔的房价相对水平就比较高了。

3.目前房价的相对水平及住房升值的预期

根据2007年金融危机以来的房价统计数据,温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本、奥克兰、伦敦、新加坡、首尔等9个城市的房价,已恢复且超过金融危机前的房价,创出历史新高;西雅图、东京、巴黎和柏林房价基本恢复到2007年的水平;而纽约、洛杉矶、大阪、罗马和巴塞罗那、阿姆斯特丹的房价仍然低于危机之前,属于相对较低水平。

此外,宏观经济增长水平和房价的偏离度是重要考量指标。目前大多数发达国家的宏观经济增速呈下滑趋势。与之相对应的是,这些国家的房价也相对比较疲软,唯有美国例外,宏观经济和房价呈现双增长的态势。但从增长幅度来看,房价涨幅仍然滞后于经济复苏;而其他发达国家的经济基本处于“比烂状态”,GDP增速均为负值。

综合考虑经济增速和房价涨幅两个指标,可以初步判断,除了美国以外,随着经济复苏,意大利、西班牙、法国和新西兰的房价升值前景都较为乐观(新加坡和德国的房价水平受到政府政策调控,市场波动相对较小)。

4. 当地利率水平和住宅按揭成本

当前全球处于低利率时代,美联储货币政策的收紧导致全球利率出现拐点,回升的趋势。但由于住房政策和市场环境的不同,各个国家的住房抵押贷款利率相差很大,这就形成了不同国家购置不动产的现金成本的差异。从置业成本来看,与之关联最直接的是住房抵押贷款的利率。

从统计数据来看,住房抵押贷款利率相对较低的有英国、新加坡、加拿大、日本、法国和德国,都在2%以下;澳大利亚、西班牙和新西兰的住房抵押贷款利率高达5%以上,购房的现金成本较高。

综上所述,总结为海外房产投资需注意五个因素:

  1. 工作机会,看就业率数据。有工作的人多了,自然买房的就多了;
  2. 人口增长率,看当地的人口增加数据。人口增加了,住房需求就增加了;
  3. 房价增长率,看当地市场的历史房价增长率,这个是看趋势,看实际的房价走向;
  4. 房价承受力,看房价和居民收入两个数据,判断看本地居民是否有能力购房;
  5. 当地房价预测,看当地市场专家对房价的预测。

三、全球最具有投资房地产价值的国际性城市

当然,考虑到出租收入,也会看房屋出租空置率,租金上涨预测,房屋自有率这些指标。

如果这些太麻烦,那就用投资大师巴菲特的房产投资理论:尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据,形成的投资偏好和心得,不一定放之四海皆准,但他对投资房地产有四点心得,还是非常值得我们借鉴的。

评估房地产投资风险收益的变量及权重

除了上述提到的六大因素以外,汇率风险是海外资产配置的重要考量因素之一。因此,我们在评估海外城市房地产投资风险收益的变量时,加入了汇率变动风险因素(见表1)。

鉴于大多数国家的住宅交易综合成本都在15%以上,且发达国家的房价变动相对缓和,绝大部分房屋交易的相隔年限都在三年以上,有些投资者甚至以出租为目的,使得租金收益率成为置业者考量资产配置的重要因素,因此权重最高设为30%;其次,以投资为目的大部分置业者最后都有出售持有物业的需求,对所购资产未来价格的预期是其配置决定的另一层重要因素,但发达国家的房地产价格变动比较温和,因此权重低于租金收益;房价收入比、贷款成本、交易成本和移民政策都是对当地房地产市场的需求有一定影响,从而影响房价及房租的变动,但不是最重要的因素,因此权重较低。

甄选对十大国际性城市房地产投资综合指数的排名,主要依据表中的7项分类指标及其权重设置,并进行单项排名。每个单项排名的最高分是10 分,分数按照排名的降序依次递减。最终的计算方法是将每个城市在单项类别的排名得分与该类别权重相乘,最后将8项分数相加得到一个总分,并进行综合排名。

2. 全球最具有投资价值的国际性城市

根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名,可以得出以下结论:

洛杉矶、西雅图、纽约和大阪的风险收益综合评分在80分以上,是海外购置房地产的首选城市,其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那,其投资风险收益综合分数在70分以上。此外,东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。

鉴于当地的移民政策、房地产价格管制政策以及汇率风险等因素的考虑,不建议投资首尔、墨尔本、悉尼及新加坡的房地产(见表2)。

第一:海外房产投资,你不需要成为专家。

获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。但如果你不是专家,你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单,不要孤注一掷。当别人向你承诺短期的暴利,你要学会赶紧说“不”。

第二:房产投资,永远持有。

巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。海外房产投资,不要只图短期楼价涨幅回报率,那不是投资,是投机!巴菲特在房地产上的三次投资,每一次都是在大跌,或是崩溃后买入,而且每一次他都是“永远持有”,没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人,但是这个操作风格值得关注。

第三:买地段。

巴菲特之前在纽约做商业地产投资,一个重要的逻辑是:纽约房地产市场虽然崩溃了,但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走,但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。

第四:买趋势。

巴菲特说:“我房产投资不多,但早年的两次买入,一个是位于内布拉斯加州的农场,直到今天,那里的玉米还一直在生长;另一处,纽约大学还在,学生们还需要租住哪里的公寓。无论再过多少年,这两处物业的价值趋势,都讲不会改变。但不一样的是,地皮和物业会越来越值钱,保值增值一点问题都没有。”

结论:综上所述,根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比、属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名,全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪。

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1)选择我们的原因——美国RE/MAX公司是全球知名的国际连锁地产公司,美国地产销售的第一名,也是全世界销售房屋最多的地产公司!

2)全方位的服务——我们的服务宗旨是您只管挑选房子,我们专业负责团队搞定贷款丶房屋检查丶开水电煤丶过户丶安家等一系列琐事。让您在美国的买房过程省心丶放心丶安心!

3) 专业的经纪团队—— 我们有获奖无数的明星千万经纪人,提供您最专业以及第一手的地产资讯,透过准的市场分析,协助您有效达到自住/投资/规划!

隆重推荐 ———  尔湾新盘,实力建商顶级打造最新封闭式独立屋,满分学区,北木高中(蓝带高中). 2200-2400 sqft ,低地税,低HOA (物业管理费). 24小时安保社区,配套设施十分齐全。4房3浴家庭温馨户型,经典又不失特色, 都会真真切切让您感受超值体验以及顶级社区带给生活的各种美好。

公园:

Crestview Park / Terrace View Park / Settlers Park

奥林匹克游泳池,SPA,篮球场,足球场,排球场,孩子玩耍区,野餐和烧烤区,休闲娱乐室

学校:

Canyon View Elementary School (蓝丝带小学)

Sierra Vista Middle School (加州杰出学校)

Northwood High School (蓝丝带高中,加州杰出学校,加州金丝带高中)

购物:

The Market Place

Address:2961 El Camino Real, Tustin, CA 92782

Orchard Hills Shopping Center

Address:3801-3993 Portola Pkwy, Irvine, CA 92602

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洛杉矶尔湾市(Irvine)城市简介

尔湾市(Irvine)位于加州橙县, 成立于1971年。占地约 170平方公里,。总人口21万,其中将近36.5%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻的新兴的中型城市,成立时做了完整的城市规划,加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计,环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫,是由著名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。

尔湾市由来:
两千年前,在这片土地上曾经生活著通瓦(Tongva)印第安人。从1769年,西班牙探险家和殖民者来到这里,著这片土地上建起堡垒和布道所,并开始牧养牲畜。后来,随著时代的变迁,这里先后建起了牧场、铁路、居民区和小镇。1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市的蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市。
尔湾市城市排名:
2003年,在美国西海岸地区人口10万人以上的城市中,尔湾被美国的杂志(Money Magazine)评为值得居住的“热门城市”第五名。据美国联邦调查局2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录,尔湾市赫然列在榜首。2008年美国CNN Money杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名,2011年商业周刊杂志将其列为美国城市排行榜第五位。

尔湾市学区:
宜人的气候,优良的学区,理想的治安状况等因素,成为许多人特别是华人选择居住在尔湾的原因。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内,该学区内有四所高中,分别是:大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwood)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。尔湾地区的高中API成绩平均在八百七十分以上,接近九百分。其中,大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。中学API评分均在九百分以上。小学更是优秀,有十八所学校的API成绩超过九百分。
尔湾市房价:
尔湾地区的房子因地区不同,小的独立屋从70余万美元起,贵的房子可达1000万美元。这个城市最近半年房屋的平均价位是97万美元,平均建筑年龄在1986年。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge,这里的高级住宅区的平均房价在200万到600万美元之间。

尔湾市人口收入:
尔湾市2010年中间家庭收入约为95,748美元, 平均家庭收入约为125,935美元;2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位。另外也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市。城市犯罪率比国家平均犯罪率低83.48%,比加州的平均犯罪率低84.97%,城市财产盗窃犯罪率比国家平均犯罪率低53.76%。比加州平均犯罪率低48.6%。
尔湾市高校:
尔湾市学风鼎盛,拥有众多高等学府,包括美国加州大学尔湾分校(UCI)、康科迪亚大学(Concordia University)、尔湾谷学院(Irvine Valley College),的南加州大学橙县分校(USC)、布兰德曼大学(Brandman)、Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)、加州州立大学富勒顿分校(CSUF)、拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学(Pepperdine)等。

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公园:

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尔湾市(Irvine)位于加州橙县, 成立于1971年。占地约 170平方公里,。总人口21万,其中将近36.5%的居民为亚裔。尔湾市是一个年轻的新兴的中型城市,成立时做了完整的城市规划,加州大学尔湾分校的校舍建筑也配合整个尔湾市而设计,环境优美、街道宽广、市容整齐、社区内绿树成荫,是由著名的尔湾公司精心规划出来的梦想城市。

尔湾市由来:
两千年前,在这片土地上曾经生活著通瓦(Tongva)印第安人。从1769年,西班牙探险家和殖民者来到这里,著这片土地上建起堡垒和布道所,并开始牧养牲畜。后来,随著时代的变迁,这里先后建起了牧场、铁路、居民区和小镇。1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市的蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市。
尔湾市城市排名:
2003年,在美国西海岸地区人口10万人以上的城市中,尔湾被美国的杂志(Money Magazine)评为值得居住的“热门城市”第五名。据美国联邦调查局2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录,尔湾市赫然列在榜首。2008年美国CNN Money杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名,2011年商业周刊杂志将其列为美国城市排行榜第五位。

尔湾市学区:
宜人的气候,优良的学区,理想的治安状况等因素,成为许多人特别是华人选择居住在尔湾的原因。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内,该学区内有四所高中,分别是:大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwood)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。尔湾地区的高中API成绩平均在八百七十分以上,接近九百分。其中,大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。中学API评分均在九百分以上。小学更是优秀,有十八所学校的API成绩超过九百分。
尔湾市房价:
尔湾地区的房子因地区不同,小的独立屋从70余万美元起,贵的房子可达1000万美元。这个城市最近半年房屋的平均价位是97万美元,平均建筑年龄在1986年。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge,这里的高级住宅区的平均房价在200万到600万美元之间。

尔湾市人口收入:
尔湾市2010年中间家庭收入约为95,748美元, 平均家庭收入约为125,935美元;2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位。另外也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市。城市犯罪率比国家平均犯罪率低83.48%,比加州的平均犯罪率低84.97%,城市财产盗窃犯罪率比国家平均犯罪率低53.76%。比加州平均犯罪率低48.6%。
尔湾市高校:
尔湾市学风鼎盛,拥有众多高等学府,包括美国加州大学尔湾分校(UCI)、康科迪亚大学(Concordia University)、尔湾谷学院(Irvine Valley College),的南加州大学橙县分校(USC)、布兰德曼大学(Brandman)、Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)、加州州立大学富勒顿分校(CSUF)、拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学(Pepperdine)等。

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两千年前,在这片土地上曾经生活著通瓦(Tongva)印第安人。从1769年,西班牙探险家和殖民者来到这里,著这片土地上建起堡垒和布道所,并开始牧养牲畜。后来,随著时代的变迁,这里先后建起了牧场、铁路、居民区和小镇。1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市的蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市。
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宜人的气候,优良的学区,理想的治安状况等因素,成为许多人特别是华人选择居住在尔湾的原因。尔湾市大部分地区位于尔湾联合学区内,该学区内有四所高中,分别是:大学高中、尔湾市高中、诺斯伍德高中(Northwood)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。尔湾地区的高中API成绩平均在八百七十分以上,接近九百分。其中,大学高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。中学API评分均在九百分以上。小学更是优秀,有十八所学校的API成绩超过九百分。
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尔湾地区的房子因地区不同,小的独立屋从70余万美元起,贵的房子可达1000万美元。这个城市最近半年房屋的平均价位是97万美元,平均建筑年龄在1986年。最贵的区域是 turtle rock和turtle ridge,这里的高级住宅区的平均房价在200万到600万美元之间。

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尔湾市学风鼎盛,拥有众多高等学府,包括美国加州大学尔湾分校(UCI)、康科迪亚大学(Concordia University)、尔湾谷学院(Irvine Valley College),的南加州大学橙县分校(USC)、布兰德曼大学(Brandman)、Alliant国际大学尔湾分校(Alliant International University)、加州州立大学富勒顿分校(CSUF)、拉文大学(University of La Verne)和佩珀代因大学(Pepperdine)等。

 

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公园

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