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亚马逊已宣布要在北美设立第二个总部,这个计划预计耗资50亿美元,招聘多达5万名员工,洛杉矶上个月就已经准备要参与竞标了!

洛杉矶市长Eric Garcetti的发言人之前表示,可以确定的是洛杉矶要参与竞标,更多的细节之后会披露。竞标已吸引了众多城市,而现在南加Pomona也表示要参与到竞争的行列中来!

The Fairplex, Cal Poly Pomona,洛杉矶县和Pomona市要一起合作来投标。为了这个项目,Fairplex计划要提供100亩的土地来作为停车场,而Cal Poly Pomona则考虑提供300英亩土地,这300英亩土地可以从目前停业的Lanterman Developmental Center中辟出。Pomona市议会会在今晚投票是否要为这个项目背书,周四以前要将投标计划书呈给亚马逊。

Fairplex的负责人Miguel Santana称:“我们可以非常大胆地说,我们会呈现一个很有竞争力的计划书,不会比加州以及北美任何其他城市的差。”

Pomona市符合亚马逊对于第二总部的很多要求,比如说Metropolitan Transportation Authority计划要把Gold Line火车延长,在2027年以前通到Fairplex附近的两个站点,这就符合了亚马逊要求的第二总部必须是公共交通可以到达的;Ontario机场在Fairplex 11英里外,这也符合亚马逊对附近要有国际机场的要求;这个区域附近还有价格合理的房子,以及受过教育的人群。

洛杉矶县官员也表示县里会考虑为Pomona的竞标方案提供一些福利,比如说税务上的优惠或者是优惠的租房合同。
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亚马逊的发言人表示,亚马逊预期第二个总部的规模会和西雅图的总部差不多,目前亚马逊正在收集竞标的城市,并称会给予人口超过100万以及和机场距离小于45分钟的城市优先权。除此之外,亚马逊还说,希望该区域有高学历的人群以及强大的大学体系。亚马逊表示:“我们希望投资一个社区,在那里我们的员工可以享受生活,娱乐,教育以及总体上来说高质量的生活。” 而且,亚马逊还明确表示竞标的区域需要通过优惠政策来吸引亚马逊,包括州政府给予的优惠以及当地给予的优惠,优惠形式可以是税务上的优惠以及其他方面的优惠,因为亚马逊需要考虑前期投入以及之后的持续投入。

至于新总部的地点,目前亚马逊还没有确定。该公司刚刚宣布了一项名为“HQ2”的计划,向美国各州和地方政府宣布,希望能够获得当地的优惠政策。消息公布后,全美各市的市长们迫不及待地向亚马逊“示好”。据悉,费城、芝加哥等地的市长和公职官员们已经在排队“追求”贝佐斯,与此同时,亚马逊股价也大涨。

各地市长们如此兴奋是有原因的,作为全球最大电商,亚马逊新总部必将对所在城市的经济带来显著影响。据亚马逊称,从2010年至2016年,该公司在大本营西雅图的投资对当地产生了高达380亿美元的额外经济效益。截至目前,已经有十几个城市表达出了想要成为亚马逊第二个总部的愿望。芝加哥市长拉姆·伊曼纽尔已经与贝索斯就合作可能性进行了交谈。

An Indian employee works inside Amazon's largest Fulfillment Centre (FC) in India, on the outskirts of Hyderabad on September 7, 2017. / AFP PHOTO / NOAH SEELAM (Photo credit should read NOAH SEELAM/AFP/Getty Images)

目前看来,洛杉矶县和橙县也都是有机会的,有很多教育背景良好的人群,附近有机场,有大学。亚马逊已经在加州有9个物流中心,还有一个电影制作中心在Santa Monica。对洛杉矶区域来说,如果能吸引到亚马逊来设立第二个总部将会是巨大的商机,因为亚马逊的到来会给区域带来巨大的经济利益,这可能比举办奥运会还要重要的多。但其中一个劣势可能是亚马逊已经有一个总部在西海岸了,不确定他们是否要表示第二个总部还是放在西海岸。

让我们拭目以待这个电商巨头的第二个总部会设立在哪个城市吧!

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很多加州居民关心的关于今年保费是否会上涨,应该选择什么保险公司也都会有很多疑问,今天我们就详细介绍一下加州2018年健保的主要变化以及需要注意的问题。

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要点总结:

–  联邦政府取消补助,加州政府增加补助,导致非低收入人群保费上涨,低收入人群保费不升反降。

– 几个主要保险公司退出部分加州业务,取消部分保险计划。

– 有争议的境外人士健保得以保留,注册时间和普通保险相同。

2018年加州健保(医疗保险)保费是上涨了还是下降了?

2018年健保加州的保费平均涨幅为12.5%,其中南加州的平均涨幅为15.6%!其中主要是的原因是,联邦取消了对各州特殊补助款的发放(Cost Sharing Reduction Fund),所以各家保险公司的原始保费都有较大幅度的增长。以 Blue Shield 为例,住在南加州 Rowland Heights 一名40岁左右的居民,如果选用 Blue Shield 银计划,今年的保费会比去年增长25%。

但是,如果是低收入的人群,可以获得Covered California政府补助计划的,2018年健保的保费可能不但没有上涨还下降了!原因是虽然联邦取消了对于各州的补贴,但是加州政府今年给到低收入人群的保险补助金的资金比去年要多很多。我们先来看看,最新的加州定义贫困线的表格,大家可以参考一下是否有机会获得政府补助:

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假设一个住在南加州 Rowland Heights 的四口之家,年收入是4万美元,父母的年龄在40岁左右,两个孩子的年龄在10岁左右,那么如果在2018年选用 Kaiser 的铜计划,因为有州政府补助,一家四口一个月的保费只要$4!

从昨天开始,加州的居民已经可以上Covered California的网站去查询自己今年的保险费,以及是否可以获得州政府补助了。

对于无法获得州政府补助的人来说,今年保费的涨幅还是很高,来看看这篇攻略《2018健康医疗保险保费涨翻天!我们该如何应对》里提到的办法有没有适用的。

2018年加州健保(医疗保险)保险公司有很大的变化

加州2018年在保险公司的选择上会有很大的变化:

  • 蓝十字保险公司(Anthem Blue Cross)在南加州全面退出,只在北加州部分区域保留,保留的区域包括Redding/Far North,Santa Clara County 以及 Stockton/Modesto。如果你是蓝十字个人健康保险用户,现有计划将在今年年底自动取消,需要在 Open Enrollment 开放投保期重新申请新的计划。如果你使用的是加州全保有补助的蓝十字计划,在开放投保期间你的保险将会在2018年自动转换到同等级本地区保费最便宜的保险公司。其中不受影响的是蓝十字祖父级计划(Grandfather Plan)。 **特别提醒:蓝十字保险公司网络下面的医生特别多,在蓝十字退出加州以后,即使把加州所有还存在的保险公司网络涵盖的医生加起来,也只能匹配原来蓝十字网络下面84%的医生。所以如果目前在使用蓝十字保险的话,要在申请转换保险之前问清楚保险经纪关于网内医生的情况。
  • 蓝盾公司(Blue Shield)将取消 Silver 3750、Bronze 5550计划,以及一部分祖父级计划(Grandfather Plan),目前在使用这些计划的人需要在开放投保期间申请新的健保医保计划。
  • 由于 Molina 保险公司在2017年运营极佳,公司盈利中的7000万全部上缴给加州健保局风险池,用来帮助其他保险公司处理其保户的医疗费用,因此 Molina 今年保费上涨超过50%。目前在使用 Molina 保险的人,估计也需要在开放投保期间内转换保险公司。
  • 从今年保费的情况来看,如果想要比较便宜,Kaiser 是个比较好的选择,医疗服务好,保费相对便宜。唯一的缺点是,选择 Kaiser 的保险就只能在 Kaiser 医院就医。而且,Kaiser 现在中文的医生和服务人员也比以前多了,还有翻译服务。

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2018年境外人士/非加州居民还是有可能购买加州的健保(医疗保险)

加州去年通过一条法案(SB-10) ,允许加州未登记居民 (“Undocumented Californians”) 从私人保险市场中买医疗保险;相当于允许境外人士/非居民买到居民保险,但是并不是所有的保险公司都提供这种保险。购买条件包含:

(1) 境外人士、非公民或绿卡、不需要美国签证,在台湾和中国都能买。

(2) 需要提供保险公司一个加州住址,并使用美国信用卡付款,这个加州住址理论上应该是申请人自己在加州买的或者租的房子的住址。如果借用亲戚朋友的地址,保险公司有怀疑,可能会调查。

(3) 被保人的年龄限制和常见的医疗保险计划相同,在0-64岁之间。

(4) 保险内容和居民的一样,收费与内容完全一样。但是由于只能从私营保险市场中购得,因此没有政府补助。

(5) 开放注册时间有限:和美国境内医疗保险 Open Enrollment 期限相同,也就是说,想提早也没办法,迟了也没门路。以买2018年保险为例,开放注册日期是11/1/2017,注册截止日期至1/31/2018,在这段期间内早注册早生效,晚注册晚生效,跟居民买保险要 follow 的时间原则一样。

2018加州健保(医疗保险)开放注册时间提醒

2018年健保(医疗保险)开放注册期 Open Enrollment 马上就要开始了,今年加州的开放注册期是从2017年11月1日到2018年1月31日,如果需要保险在2018年1月1日生效,则需要在2017年12月15日之前完成保险申请。

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一、美国房产产权更名基本知识
美国房产产权更名,包括 加上名字或拿掉名字 ,在办理过程中:

需要之前房契上所有权人全部的签字。

法律规定,房子 共有人拥有 该不动产每一部分中自己应得的 某个百分比 。

若房子共有人,各占50%的权利,则其中一个人 不可将房子的一半卖掉 ,他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

转移的权利是否有效,则需要看最初共同签署的法律文件内容,包括:转移所有权的证明书,向地政局登记的表格和其他税务的问题

如果没有全部的所有人签名,则此次转移并非完全无效,而是需要依情况而定。

二、美国房产产权中的有偿转让和无偿转让
第一种 有偿转让:

交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问题产生。

但转让价格过于便宜时,比如姑姑把一套价值100万的房产以10万的价格低价出售给侄子,就会涉及以下问题:

(1)美国产权保险按房产价格计算理赔

转让后,房产需要重新买保险,如果是10万的房产,出险只能按照10万计算理赔。

(2)美国房产相关税费

交易税: 购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税是根据房屋交易价格计算的,所以房价低的时候,交易税上可以省很多。

资本增值税

第二种 无偿转让:

需要去2次律师楼:

第1次:带着自己的有效身份证件和社会保险号,让律师准备房契赠与法律文书

第2次:赠与人在房契赠与文件上签字,然後赠与双方在交易税单上签字

完成赠与过程

优势:

所产生的费用远低於房屋交易的过户费。

没有交易税。

劣势:

房产没有交易,无法购买产权保险,一旦产权出现问题,只能赔偿原屋主。

资本增值税从原屋主购买之日的价格计算。

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三、美国不同房产类型的房产产权转名
在美国贷款买房子时,虽然房子所有权人是购房者的名字,但在房子贷款还没有还清之前,房子的所有权仍然属于银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。

(1)共有公寓(Condo)

购房者拥有的是大楼里的一套房。

由於公寓大多有管理处,所以如果要加名或减名,都需要经过大楼管理处的同意(大多数都会同意)。

(2)合作公寓(Coop)

购房者拥有的是大楼的股份。

正因为牵动的是一整栋楼,所以要转名并不容易,在转名过程中通常要经过严格审核,包括:合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。

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四、美国房产产权无偿转让可能引发的法律纠纷
1)老年人转让房产

申请政府福利 ,在某些情况下,不是转让房产后就能马上申请。

如果有老年人一定要把房产赠予给子女,可以在房契里写入一项条款,就是尽管老人把房产转给子女了,但是老人拥有这栋房产的终身居住权。

如果这套房产是老人唯一居住的房产,老人又没有什么收入和存款,那么可以申请medicaid。

2)为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,但是无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠予方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。

3)将个人房产转让到自己公司名下

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。

 

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作为全世界各地移民的首选国,美国的移民群体构成正在发生着转变。根据皮尤研究中心(Pew Research Center)最新发布的研究,随着来自亚洲移民的逐年增加,美国的亚裔移民比例正在上升,预计到2055年,亚裔将取代墨西哥裔而成为美国最大的移民群体。

基于1960年至2015年的移民数据,皮尤研究中心的这项研究报告还显示了美国这个全球移民大国移民数量的几何式增长:1970年,美国的移民数量仅占全国总人口的4.7%,而到了2015年,该比例为13.4%,几乎是1970年的3倍;同年,美国的移民人数已超过4320万,占同期全球移民总数的五分之一。

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移民最爱的美国三大州受教育程度越来越高

根据2015年的移民最新数据,美国约4320万的移民主要分布在全美20个城市,其中近一半的移民主要集中在加利福尼亚州(25%)、德克萨斯州(11%)和纽约州(10%)。作为2015年拥有移民人口数量最多的州,加利福尼亚州的移民人数已超过1000万。而在移民人数的城市排行中,纽约、洛杉矶迈阿密最受移民欢迎,其余排名进入前20的城市还包括旧金山、芝加哥、休斯顿、华盛顿、西雅图、圣荷西、圣地牙哥、拉斯维加斯、河滨市、凤凰城、达拉斯沃思堡、奥兰多、亚特兰大、底特律、费城、波士顿、沙加缅度。

与此同时,与早期的移民相比,美国的新移民群体也在呈现高教育背景、多元化职业类型的态势。根据全球知名求职搜索网站Indeed.com的报告,近年来美的新移民受教育程度越来越高,尤其是来自南亚和东亚、欧洲、加拿大、中东等地区的移民中,获得学士学位及以上学历的比例要高于美国本土出生的居民,其中以来自南亚和东亚的移民获得高等学位的比例最高,为51%。而从职业类型来看,新移民从事的工作也更加多元化,并更多地集中在科学、技术等高新领域。

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赶超墨西哥 亚裔将成为美国最大移民群体

根据皮尤研究中心的数据,2015年在美的墨西哥移民已达到1160万,墨西哥仍旧是美国移民人口最大的来源国,占移民总数的27%;而占据第二位的中国移民,为270万,占移民总数的6%;排名第三的是印度移民,为240万(5.5%);第四是菲律宾,为200万(5%)。如果按照地区来看,南亚和东亚的移民占移民总数的27%,和墨西哥移民的比例持平。

值得关注的是,近年来新移民的来源正在发生着变化,从传统上的墨西哥国家逐渐转到亚洲国家。数据显示,每年大约有100万新移民到达美国,且自2010年以来,每年来美的亚裔移民已经超过其他族裔。以2015年为例,全年来美的新移民最多的国家是印度(11万),其次是墨西哥(10.9万)、中国(9万)以及加拿大(3.5万)。而随着来自拉丁美洲特别是墨西哥的移民人数的逐渐放缓,预计到2055年,亚洲人将会成为美国最大的移民群体,并在2065年占据全美移民总人数的38%。

研究还发现,除了新来移民外,移民家庭中在美国出生的孩子也将是促使美国人口增长的重要因素。从2015年的统计结果看,移民妇女生孩子的比率(7.4%)要比美国出生的妇女生孩子的比率高(5.8%)。预计到2065年,美国人口增长的88%都是由来美的移民及其子孙后代来承担。

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美国绿卡未来仍将“大热”中国家庭最爱EB-5投资移民

侨外移民专家指出,出于对子女教育的考虑以及对国内环境、生活质量的担忧,过去十年来亚裔国家的中上阶层对西方发达国家绿卡的需求始终居高不下,并且增长迅速。而随着国际移民政策整体的趋向收紧,以及技术移民等途径的门槛提升,投资移民已成为全球越来越多高净值人群获取绿卡的主流捷径,尤以中国高净值人群最甚。

根据美联社近日对2007年至2016年间中国人海外投资移民的数据梳理,过去十年发给中国投资签证数最多的国家中,排在首位的就是美国。而在此期间,美国通过EB-5投资移民项目就已累计向中国人发放了43,448张绿卡。甚至从2012财年开始,每财年美国向全球发放的EB-5签证总数中,发放给中国大陆投资人的签证数量占比都超过了75%,尤其是在2014财年和2015财年,该占比更是分别达到85%和83%左右!

作为中国家庭移民美国的主流途径,仅投资50万美元、低门槛高性价比移民美国的EB-5投资移民现行政策已经在今年9月30日到期,所以有意向的投资人要抓紧时间,赶在下一次政策改变之前完成移民事宜。

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中华航空上周五晚间与南加安大略 (Ontario) 机场正式完成开航签约仪式,宣布将于2018年春天开辟台北(桃园)-美国加州安大略(Ontario)直飞航线,以波音777-300ER直飞,每周4班。未来将视市场需求,旺季期间增班至每日一班规模。

包括华航董事长何煖轩,桃园市副市长王明德,驻洛杉矶台北经济文化办事处长夏季昌, 安大略机场委员会主席Alen Waper, 圣伯纳迪诺县县政委员海格曼,国会众议员罗伊斯,陶瑞思等,以及来自台湾和圣伯纳迪诺政府以及航空业界代表和华人社区数百人,见证了当天的签约仪式。

华航董事长何煖轩开门见山给大家带来好消息。他表示,从2018年春季开始,华航每周将有4至5班777从桃园机场直飞安大略机场,视运营情况,航班将很快增加到每周七班。“当其他人还在另一个机场排长队等候时,我们的飞机已经飞了三分之一的路程”。他期待华航与安大略机场的合作,带给两地民众和商家更好的服务和更舒适的飞行体验。

何煖轩还表示,安大略机场将是华航未来发展的重点。他同时透露目前包括越南在内的一些东南亚国家,已经表示与华航合作的强烈愿望,对开辟安大略航线也很有兴趣。

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目前华航每周从桃园机场飞洛杉矶国际机场 (LAX) 共有14个航班,待明年春天新航线开航后,会将目前 LAX 的航班中抽出4个航班移往 Ontario,但目前尚未订出是哪个航班会被调动。

安大略机场委员会主席Waper用“非常重要的历史性日子”来形容当天的签约仪式。他表示,安大略机场脱离洛杉矶国际机场短短一年时间,无论客运和货运都取得了长足进步,客运量去年达到460万人次,比上一年增长8.9%。而货运量更是年内增长18%。与华航航班直飞开通之后,预计每年从桃园机场到安大略的乘客就将增加10万人次,大大方便两地人民和商家。他补充,安大略不仅方便,而且非常安全,当地的警消部门都已准备好,将提供给安大略机场最高效率的配合服务。

未来旅客往返加州多了一个航班新选择,可大幅节省当地交通往返、通关及提领行李等待时间,还可快速前往海滨观光胜地圣地亚哥。而此举预估也将带起周边的交通、餐馆、旅馆等相关行业的兴起与就业增加。据悉,Ontario 机场明年初可完成中间部分航厦的联通设计,未来数月内机场方面将重点调整国际旅客入关;而机场硬体设施方面,已确定可以起降波音777和A350等大型客机。

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美国加州安大略机场位置,临近大洛杉矶东部地区如惠提尔(Whittier)、哈仙达岗(Hacienda Heights)、罗兰岗(Rowland Heights)等华人集中区。安大略都会区(Ontario metropolitan area)又与河滨(Riverside)、圣贝纳迪诺(San Bernadino)等三地共称内陆帝国(Inland Empire),周边除了有货运集散仓储区,对于当地居民也十分便利,空运市场潜力无限。

根据美国国家旅游办公室(The National Travel and Tourism Office, NTTO)统计至2017年4月止,赴美旅游的亚洲旅客约占总体人数32.8%;另根据国际航空运输协会(International Air Transport Association, IATA)统计, 未来5年亚太地区至美国运量年均成长达6.1%, 高于全球平均4.6%,跨太平洋航线为极具发展力之市場。华航目前飞航美国旧金山、洛杉矶、纽约及夏威夷、关岛等航点, 开航台北(桃园)- 美国加州安大略航线后, 将提供往返跨太平洋地区旅客更多元、便捷的服务。

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洛杉矶国际机场21日举行“手机护照”展示会,向主流媒体介绍一款手机软件,它可以帮助美国和加拿大公民出入境时快速通关。

洛杉矶国际机场副总裁穆瑞(Aura Moore)21日在机场展示会上介绍说,这款名为“手机护照控制”(MPC,简称“手机护照”)的软件从今天起可以在洛杉矶国际机场的各个进出港海关使用,其中包括2、4、7号大厅,它是美国首次被授权使用的出入境软件。美国和加拿大公民可在飞机抵达机场前自愿选用“手机护照”或“iPad护照”办理出入境手续,从而达到快速通关的目的。

穆瑞表示,使用“手机护照”的旅客只要通过这款软件回答海关人员的几个相关的查验问题就可顺利通关。“洛杉矶国际机场的战略目标之一就是为加强安全、提高效率和实用性而不断创新。手机护照就是这一创新的示范样板,它是旅客全新体验的又一里程碑,它既可以让旅客快速通关,又不会削弱机场的安全管制,它让机场的服务品质迈上一个新台阶”。

据介绍,iPhone和Android手机用户可从“谷歌游戏”(Google Play)或“苹果商店”(Apple Store)中免费下载“机场护照”APP。这款软件目前可在23个国际机场使用,在过去的两年里已经被旅客下载了百万次。

海关边境执法局(CBP)洛杉矶地区主任马泰尔(Carlos C. Martel)表示,CBP将继续为改善游客旅行体验而努力,通过技术创新加快通关手续,通过CBP和洛杉矶国际机场的默契配合,各国游客又多了一项既可以减少等待时间、又不会削弱机场安检的快速通关选项。

手机护照”网站为旅客提供了“谷歌游戏”和“苹果商店”两个下载途径。

机场安检人员在展示会上告诉大家:

1、首先要打开手机的“谷歌游戏”或“苹果商店”,免费下载“手机护照”APP;

2、打开这款软件的图标,点击“开始使用”(Get Started);

3、选择入境方式,飞机图标表示你刚乘飞机抵达美国,轮船图标表示你是乘船入境的;

4、点击“扫描护照”(Scan Passport),或手工输入护照号码,还可输入同行家属的护照号码,所有输入的个人信息只有你和CBP知道,其他人都无法得知;

5、建立个人档案,在“手机护照”软件中输入你的个人信息,也可以加入整个家庭成员的全部信息,同样这些信息都是高度保密的,只有CBP知道;

6、回答4个和你的旅行有关的简单问题,之后仔细确认上述信息的准确性;

7、如果所有信息准确无误,就点击“现在提交”(Submit Now),之后把你的收据和护照交给海关人员查验,一张带有条码的收据只需几秒钟即可打印出来,该收据有效期4小时;

8、根据“手机护照”指示牌在指定的通道排队,向海关人员提交你的护照,并扫描收据的条码,你便可以顺利走出海关,和到机场接你的家人或朋友见面了。

 

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近年来,越来越多的华人移民来美,不少人买房置业,房屋装修也成了不少华人不得不面临的挑战。很多新移民也许并不清楚,在美国就算是自家装修,也需要申请许可证,不然就会收到罚单。

与中国的房子通常是钢筋水泥结构不同,美国房屋多为木质结构,一旦在装修的过程中造成房子结构性的问题就会对房屋的安全造成危险。因此,出于安全考虑,在美国装修房屋必须申请许可证。如果不申请,除了会吃罚单之外,一旦发生装修事故,保险也不会索赔。除此之外,在未申请的情况下私自装修,其潜在的风险是当你要变卖房屋或申请重新贷款时,买方和贷方都会查看装修是否符合建筑标准,要求你出示许可证,那时你就麻烦了。如果装修不符合标准,租客也有可能提出诉讼,让你陷入法律官司,政府会勒令你重新申请许可证,被要求强制拆除,并支付高额罚款等。
所以千万不能存侥幸心理偷偷装修,申请装修许可证是必须的。申请许可证有两大好处:首先不用担心装修的时候会有人来检查。其次,如果装修工程出现问题,还可以申请州里面的一个装修事故保险,对施工期间以及日后售屋也是一种保障。
如果屋主希望装修,则需要到市政厅进行申请,之后找到装修队提供装修的设计图,然后送交给市政厅进行审批,如果审批通过就可以开始装修了,在装修的过程中市政厅随时会过来检查,等到装修完再过来验收,验收合格后就完成了。

一般在美国装修房子需要以下这几种许可证:装修许可证,水许可证,电许可证,油漆许可证,具体需要什麽样的许可证要看你做一些什麽。一般来说,需要改动房屋结构丶电力丶水管道,或机械部分(冷暖气等)的工作都需要申请许可证,并由执照专业人士进行装修。

改动房屋结构

改动承重墙丶阳台丶甲板丶门廊丶屋顶,地基等,都需要申请许可证。政府对这些要求很严,包括长宽度限制,和邻居家的距离,采用什麽木料,使用多少个铆钉,什麽型号的铆钉等,以确保工程百分之百的安全。

屋顶:

更换屋顶是必须要申请许可证。如果说换几片瓦皮是不需要的,但是如果更换整个或者在现有屋顶上再覆盖一层,则必须要申请。

房屋的外墙:

房屋外墙更换如果超过一面墙的四分之一就需要申请了。

修露台:

如果只是建一个紧贴地面的露台就不需要申请,但是如果这个露台高过一英尺就必须要申请。

地砖:

如果院子是水平的,没有坡度的你铺个地砖就不需要申请。可是如果院子是斜的,除了铺砖还要建个挡土墙,那麽就需要申请。

院子里的灯:

如果要在院子里安装灯,屋主也需要申请许可证。但是圣诞节时装饰的圣诞灯则不需要申请许可。

围墙:

围墙需要申请许可证。除了安全考量外,还因为市政厅担心围墙会占到公共区域。因此,一般如果要是建围墙可能会被要求屋主後退一段距离建,因此,院子的面积也就随之被缩小了。

不过,如果不想去申请许可证,又不愿意自己家的院子被缩小,则可以选择种树墙的方法,就不需要申请许可。

水管和电力工程

如果需要动水管和电线,哪怕是多装一个电插头丶电开关丶吊扇,或顶灯,因为需要铺电路,都要求有许可证。当然一些小的工作,如换灯泡,简单修理等可以省去许可证。

比如想在草坪上安装一个洒水器也需要申请许可证。除了涉及到水,另外洒水器的管道埋在多深的地方也是比较有讲究。

冷暖气工程

如果要换热水器,改动通风系统丶壁炉丶舖管道等,都需要许可证。但换过滤网,润滑和清洁机器等不需要许可证。

增加房间或仓库等

如果要增加房间,改动房屋布局,或者加盖车库丶棚子等,也需要许可证。

仓库是否需要申请许可证主要基於仓库的尺寸有多大,如果尺寸超过了限制的要求就需要去申请许可证了。如果想在仓库里拉根水管,或者接个电线也是需要申报的。

安装新窗户

当你要开洞安装新窗户,或把原窗子扩大,或安装天窗等,需要许可证。

如果只是粉刷墙壁,贴墙纸,安装木地板,铺地毯,安装或更换水龙头,安装台面,小的电路修理,园林建设之类的装修,都不需要许可证。

在申请施工许可时,市府会根据图纸或者申请者所填写资料来计算费用!例如会要申请者具体填写有多少开关丶插座丶灯座来计算电工许可证费用;多少水龙头丶浴缸丶马桶等来计算水工许可证费用,依此类推再给总数一次付清!

每一个过程与环节都要经过检查才能进行下一步骤,这检查程序施工人员应该清楚并负全责!也因此,在进行每一个新步骤前,都必须通过每一项的检查才能往前进行,不能含混或强渡关山,这对一个持执照的Ccontractor 和屋主都是有负面的影响甚而会有罚金!

1

装修除了要申请许可证,还要看政府和邻居的“脸色”。

在美国,装修房子须得到区政府房管会同意,要缴费上税的,不仅是装修,就连修水泵丶油漆墙面,任何超过一定费用的活儿都要上税。

此外,还要和邻居商量,需要他们签字同意。要把从政府相关部门那里拿来的纸,贴在门口最显眼处,两个星期内没人反对,才可以把纸撕下来,送回去。

只要政府同意丶邻居同意,装修就可以开始了。但是,房子外面铁皮的颜色也要和邻居家的接近,不能有太大区别,这主要是为了美观。

不同城市对於装修的标准不同,可以直接搜“城市+ Building Permit”获取更具体的信息。

 

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5

据路透针对楼市分析师的一项调查显示,美国房价今明两年料累计上涨10%,归因于新屋供应稀缺,低利率,以及需求稳步增长。

调查于8月17-30日进行,受访的逾四分之三分析师还表示,一年前还处在40年低点的美国住房拥有率,未来两年将攀升。

调查结果显示,楼市走出危机的稳步回升势头料将持续。楼市危机早在约10年前爆发,当时房屋贬值三分之一,失业激增。

路透进行最新这次调查之际,正值一系列疲弱的楼市数据出炉。美国7月成屋销售和房屋开工双双降至近一年最低位,因尽管房贷利率全面下降,但房屋供应长期短缺。

而楼市成交降温反映出的是供应瓶颈,而非需求下滑。

4

“近期抵押贷款利率下降并未提楼市活动,库存严重不足使得楼市活动一直受到遏制,”投宏观(Capital Economics)地产分析师Matthew Pointon称。

“考虑到房屋开工疲弱,我们怀疑今年库存水平能否得到明显改善,因此房屋销售预计将几无增长。相反,美国房价料将上涨。”

今明两年标普/Case Shiller 20个大都会地区房价指数预计将分别上升5.7%和4.3%,今年升幅料将是通胀和薪资升幅的两倍还多。

这些预期中值略高于三个月前路透调查中的预期水平。与5月调查相比,预期区间也上移,区间两端均高于5月调查。

虽然美国房价已将金融危机期间的跌幅悉数扳回,失业率也已降至16年低位,但房屋库存仍只有2007年危机刚刚爆发时所创峰值的一半。

调查还显示,明年下半年以前,经季调成屋销售年率平均料为560万户,较2005年峰值下滑逾20%,表明房屋短缺的情况延续。

3

在全美范围内,美国房地产市场持续上升,在16年6月到17年6月期间,全美房屋的房价全年平均同比提升6.7%;而17年6月份环比17年5月则上升了1.1%。

同时房屋价格指数预测,在17年6月至2018年6月的一年时间内,全美房屋价格还将持续向上变动约5.2%。而17年7月相比17年6月房价则将环比向上变动0.6%。

美国楼市火爆的同时,房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万,远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。它不仅让房屋价格快速上升,也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。

美国房地产专家 Svenja Gudell 表示:“现在每个人都在讨论库存紧张的问题,但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。我们没有建造足够的住房。”根据数据显示,目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。问题是,现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。

当然库存危机并没有发生在高端市场。通常来说,高端市场的买家会拥有更多的选择,因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售,而且建筑商正专注于这一领域。当然地区差异也是存在的,比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。

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来到美国以后,买房是大多数移民的必经之路。为什么很多人都是在美国买房贷款呢?

因为在条件允许的情况下,尽可能地使用借款而不是自有资金,这样才能充分利用财务杠杆原理,使投资收益最大化。在美国买房贷款还有一个好处,那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税,所以即便是高收入群体,从避税的角度考虑,也是乐意在美国买房贷款。

所以,了解一下申请美国买房贷款的过程就很必要了。

实际上在美国,没有绿卡或者不是公民,也都可以在美国买房贷款的。只要你的信用分数够高,有2年或者以上的稳定收入证明,工作稳定,申请贷款前没有换工作,平时帐户没有支出大于收入,能够支付首付,一般来说申请美国买房贷款是没有问题。

很多地方都可以申请美国买房贷款,因为在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理美国买房贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。

以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由美国买房贷款负责人员做贷款资格审查,如果美国买房贷款负责人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦美国买房贷款申请被批准,贷款机构就会准备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将美国买房贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将美国买房贷款交给买方,也就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了解这个特点。

一般来说,美国买房贷款申请多在60天之内完成,有时会略长,有时会很快,不到30天,视不同地区、季节、贷款机构、贷款人而定。

如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。其实关键是要多对比,选择APR最低的美国买房贷款。

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申请美国买房贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请美国买房贷款时,基本上需要提交以下各种文件:

1、信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,移民到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。

2、年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。

3、报税表。美国买房贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,免得申请者寄表麻烦。

4、银行帐户。美国买房贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),以此了解申请者的存款情况。

除了上述基本文件外,还会有其他各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。

特别需要指出的是,华人中比较流行子女买房时,父母给子女一些钱作为头款的一部分或者全部。在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的话,就牵涉到美国买房贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。

最流行的美国买房贷款种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内利息固定不变。据统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光看,依然属于低息。30年固定利息的美国买房贷款还贷期限虽然是30年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清美国买房贷款。因此,即使是六七十岁的申请者,只要符合条件,也可以顺利贷到30年期限的房贷。

除了30年固定利息贷款外,流行的美国买房贷款种类还包括:15年固定利息贷款,20年固定利息贷款,30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还有联邦房屋贷款 (FHA) ,退伍军人贷款 (VA loan) ,只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息,月供负担比较轻,而後利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)等。

简单说来,申请美国买房贷款,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力,是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。

78

如何避免贷款申请被拒?

不过,随着Dodd-Frank规定生效,想申请美国买房贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝美国买房贷款申请的因素和如何避免申请被拒:

一、信用分数低于640分:银行假设信用分数高的人,违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标准不同,有些公司允许620分,甚至600分或580分。

解决办法若你的信用分数低于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金,以弥补信用分数过低。

二、过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用分数。

解决办法养成按时付款还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯,而是因为偶尔支票或帐单未寄到,那就应向业者解释清楚。

三、收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人,应准备提供证明收入来源的详细资料。

解决办法有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,後者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。

四、开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。

解决办法一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会较高。

五、新工作:经常换工作可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒,申请贷款期间换工作也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。

解决办法可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资,并把资料交给放贷业者。

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在美留学期间,留学生面临的各种开支很多,处处都在“烧钱” ,据《美国新闻与世界报道》报道,有三大隐形开支是留学生在来到美国之后才会了解,包括:医疗费和医疗保险费用、休假期间的费用、交通费用。如果留学生休假期间待在校园,就得支付额外的住宿费。另外交通费用也是不可不提的大问题。如果留学生居住在宿舍,那么可以不用考虑每天的交通支出。不过很多留学生都会选择住在校外,那么如果距离较远,就需支付交通费。而这些开支可不小,据洛杉矶的留学生曼迪介绍,她每个月花费超过100美金在学校停车以及车油费上。

关于吃方面,美国大学一般都能购买餐点,在校园餐厅里吃一顿正常的午餐大约需要4到8美元。许多同学说:“学校的餐厅比较贵,而且没有家乡的味道,所 以只要时间充裕的情况下,一般也会选择自己在家做。”

不少留美学子来了美国后都发现,各种特价折扣非常多。除了大型的购物日子“黑色星期五”、年底大减价和各种长周末促销,各个商家更是常常派发各种优惠信息。其中服装特价可能尤其诱人,常常以半价去引诱消费者购买不需要的东西。不少人买了自己不需要的衣服,却安慰自己想“有朝一日”穿那件衣服的。然而,洛杉矶理财专家佩希•伯迪克 (Pegi Burdick)有句至理名言:“衣柜里最贵的东西是你不穿的那一件。”

最后,不得不提的是美国的图书非常昂贵,一些专业书籍动辄上百美元。一些有经验的留学生建议新生在选好课后就去图书馆借阅专业书籍,或者在网上购买二手 书,比如亚马逊或eBay等大型网站。同时,在购书前也要多了解信息,寻找其它免费资源,因为不少美国大学实际上会提供免费的图书下载地址。

以上列举的也只是部分比较直接的“隐形开销”,与之相比更直接需要面对的则是学费,生活费,房租 三大项。越来越多的家长为了子女留学而置业,由于世界排名前五十的学校多集中在美国、英国,所以这两个国家也成为国人重点考虑的对象。

以美国为例,根据《2016海外教育特别报告》相关数据表明,目前分散风险和子女教育是国内高净值人群进行海外投资的最主要原因。在10年前,中国学生出国留学时间一般为2年左右,现在的趋势已经上升到了8年,许多留学生的家长都有在留学国家置业的打算,在一定程度上带动海外置业需求的增长。

案例一:儿子正在加拿大留学的张女士对羊城晚报记者说:“现在儿子上学的城市房租并不便宜,儿子还要在那里住好几年,以后或者也会留在那里,买房既可以保证儿子的住宿,长期来看也是一种科学的投资。相比国内一线城市的房价,多伦多地区的房价还算比较便宜。我前几天看的一套几百平方米的大房子,售价约为45万加元,折合人民币280万元,这样的总价在广州市中心区也买不到合适的房子,在加拿大买房后还可以把其他房间出租,每月的租金足够儿子日常生活开销。”

案例二:A同学2012年到美国留学,父母帮他在加州洛杉矶以80万美元买了一套4房别墅,贷款60% = 48万美元,首付32万美元;其中1房自住,3房出租。

支出:

4年房贷支出:$480,000 × 5.6% × 4年 = $107,520

学费+生活费:$30,000 × 4年 = $120,000

收入:

4年租金总收入:租金每间 $700/月 × 3间 × 12月 × 4年 = $100,900

自住节省的房租:$700 × 12月 × 4年 = $33,600

4年房价每年平均升值7%:$800,000 × 1.07%^4 = $1,048,637

留学4年后,出售房产后的盈利状况:

$1,048,637(卖出价)- $80,0000(购房价)- $107,520(房贷支出)- $120,000(学费、生活费)+ $134,500(租金收入 + 子女房租节省)= $155,617

其实还有很多这样的例子。

据了解,这种“以房养学”是海外房产投资中最常见的方式之一,家长在海外购置房产,利用房子的出租、升值补贴留学费用,而且子女读书期间可以自住,学业完成后可以转手赚钱。
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以房养学不失为一种好方法,但是必须注意两点:

第一,是房子的地段问题,这个直接决定了房子的升值潜力和出租转手的难易程度,所以在海外投资地产最好还是选择一些大城市;

第二,是汇率问题,房价增长的趋势在最近相当长的时间是不会变化的,但是汇率却是相对动态的,外币与人民币的汇率就经历多次的波折起伏,必须选择适当的时机进行投资,利用汇率杠杆来实现投资收益的最大化。

而以上这两点归纳到一点就是在操作以房养学概念的时候,必须选择好的投资中介机构,为投资者提供足够的信息和多元化的选择,因为就目前来看非专业投资者人士还是很难单独进行海外地产购买的。

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