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在今年年初的时候,专家预计价格增长将放缓,库存将会下降,抵押贷款利率将会上升。到目前为止,事情并没有完全像预期的那样发展。现在2017年已经过半了,让我们来看看美国房市现在的情况和接下来的发展趋势。

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 1. 美国房屋库存将持续紧张 

根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 公布的数据,6月季调后房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家 Lawrence Yun 称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”,导致更多美国人买不到属于自己的房产。

房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。它不仅让房屋价格快速上涨,也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。房地产专家 Svenja Gudell 表示:“现在每个人都在讨论库存紧张的问题,但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。我们没有建造足够的住房。”根据数据显示,目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。问题是,现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。

当然库存危机并没有发生在高端市场。通常来说,高端市场的买家会拥有更多的选择,因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售,而且建筑商正专注于这一领域。当然地区差异也是存在的,比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。

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 2. 需求旺盛将继续推高价格 

根据 CoreLogic 最新的房屋价格指数,由于库存不足和需求旺盛,6月份全国房价上涨了6.7%。旺盛的需求估计不会很快消失,这是受两个因素的影响:政策和千禧一代。

“特朗普政府的政策过分强调需求,却不强调供给。”房地产专家 Ralph McLaughlin 说道,“推高需求的政策只会让美国房产的价格增长的趋势变得更糟。” McLaughlin 表示,新政府提议的一系列政策都在过分地刺激需求,包括将标准税收减免额增加一倍,废除《多德弗兰克法案》(Dodd Frank Act),都会导致贷款标准变得更加宽松。

与此同时,千禧一代都开始成家立业了。他们大部分人都在20多岁左右,即将步入30岁,想要购买一套属于自己的房产。今年第二季度的住房拥有率为63.7%,比去年同期上升了0.6%。在过去的两个季度里,新进入的住房家庭数量都超过了新进入的租房家庭数量。如果这一购房需求依然保持下去,美国的房屋价格还会继续走高。

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 3. 可负担的住房将更加难找 

在美国有许多学者呼吁新政府实施更多新举措,为低收入群体保留一部分住房,他们认为:应该为下一代保留经济多元化的社区和可负担的住房。可负担住房指美国政府为低收入家庭提供住房补贴,使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。

根据数据显示,美国房屋价格中位数为29.8万美元。鉴于目前就业机会和收入水平的改善,大多数美国家庭都能负担得起这个价格。不过数据也显示,首次购房者在购房上的支付费用占家庭收入的比例正在不断提高。

美国与中国一样,沿海地区比内陆地区房价贵,一线城市比二三线城市房价高得多。研究发现,目前80%以上可负担得起的待售房屋分布在中西部内陆地区,而在东西海岸的纽约和洛杉矶这一比例为四分之一,旧金山更低,为七分之一。而旧金山、圣迭戈、洛杉矶所在的加州是可负担住房最紧缺的州。

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 4. 房屋贷款利率有可能走低 

根据 Bankrate 的数据,目前30年期固定抵押贷款的平均利率约为3.85%,低于2017年初的水平 (4%),这也是年初经济学家预计在年底会出现的最低水平。对于国内高净值人群来说,抓住房贷利率走低的利好,借助海外资产配置来保证个人收益最大化。

房贷利率的降低,紧接着美联储的加息,再加上银行连同很多银行头等贷款最低利率的上升,这使消息综合起来,使利率降低成为一个令人愉快的惊喜。具体说来,美联储基准利率的增长、银行头等贷款最低利率的提高增加了贷款成本,而房贷利率此时如果下降则缓和了购房者的贷款压力。

 

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一般来说我们从三方面考虑:

其一,资产保护。对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因,有人对你提出了诉讼,或者婚姻发生变化了等等。

其二,税务减扣。产权名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税 (Income Tax),资本增值税 (Capital Gain Tax) 和房产税 (Property Tax)。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者必须追寻的。

其三,传承流畅。房产投资以集聚房产的投资组合 (Property Portfolio) 为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。

在美国一般有4种形式:个人,联名,公司,信托(尤其是家庭信托)。个人就是一个人 (Individual),联名就是几个个人一起买,也称 Partnership;公司和信托则需要一定的费用,注册成立。

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 个人名下房产 

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。

所有权:由于所有权是自己个人,则如果个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。

控制权:买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。

收益权:买在个人名下,则收益权归个人。房子出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了,则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承:当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,遗产税免税额是500万美元。

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 联名房产 

在美国,房产联名有两种形式,一种是 Joint Tenancy,另外一种是 Tenancy in Common。两者最大的区别在于 Joint Tenancy 中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而 Tenancy in Common 则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用 Joint Tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用 Tenancy in Common。

所有权:联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下,所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例。

控制权:如果是 Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。Tenancy in Common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。

收益权:这个产权形式是按比例的,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承:所有权的传承和个人一样。

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家庭信托

信托有很多种,家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是信托管理人 (Trustee) 或者是控制人。二是信托 (Trust) 本身。第三是收益人 (Beneficiary)。

所有权:买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,它不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼,则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面,他的婚姻出现问题了,这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面,信托是最好的。

控制权:信托的控制人是 Trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

收益权:在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。

传承:信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人 (Trustee) 名字上的,因此,如果 Trustee 是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果 Trustee 是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

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 公司房产 

有很多人把房子买在公司名下,就连美国前总统奥巴马也不例外。奥巴马从总统职位上退下来以后,买下了之前租的别墅,房产证上没写老婆名字,没写老妈名字,用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以采取的诸多节税手段之一。

所有权:买在公司名下的房产归公司所有,但是公司不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。

控制权:公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房子买在你自己的公司名下,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

收益权:买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。

传承:公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。

通过以上分析可以看出,每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候,个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候,信托最好,公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候,信托很适合。

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对于大部分华人父母来说,在中国,在自己的房契上加上孩子的名字是一件再正常不过的事情了。父母普遍觉得这样表达了他们对小孩的爱和心意,不但可以尽早为孩子积累财富,还能够在将来避开遗产税和遗嘱认证。但是充满爱心的父母们得注意了,在美国如果你这么做,极有可能你们不但不会为孩子创造财富,反而会带来极其严重的后果。

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究竟会带来哪些严重后果?

1. 你将不再对房产拥有完全控制权。如果有一天你想要卖掉这套房子,但是子女们不同意并拒绝在合同上签字,那你就无法按照自己的意愿处理掉这幢房产。如果子女不满18周岁,您还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。

2. 无论是你的银行及其他金融账户还是你的房产证,只要加上子女的名字,您的资产就会受到子女未来的生活影响。万一不幸子女惹上官司、离婚或宣告破产,债权人可以追索你子女名下财产用于抵债,因为你的子女是资产共同持有人。

3. 万一不幸子女早走一步,您的房产将变成你和你子女的合法继承人(他的另一半或子女)共同持有。如果大家对房产处理想法意见不一致或有重大分歧,到最后面对利益极有可能会反目成仇对簿公堂。

4. 最重要的一点,在房契上加上子女的名字将会给他们带来最多的税务问题。其实,在美国很多地方,只要与孩子财富相关的地方,几乎都与税有关。

房契上加子女名会有哪些税务问题?

增值税

有一部分父母会在买房子的时候直接加上孩子的名字,认为这样就可以避免了遗产税和遗嘱认证费。但他们却掉进了国税局另一个坑——增值税。

通常联邦增值税为15%-20%。给大家举个例子:

张先生当年花了100万买了一套投资用房。如果房契上仅张先生一个人的名字。张先生过世时,房子的价值为200万。因为他的子女将以遗产继承的方式获得房子,那么税务局会给与优惠,将房屋的计税底数(Tax Basic)定为张先生过世那天的价格(也就是200万)。这个时候子女按照200万的价格卖掉房子,利润为零(200万售价-200万计税底数=0),子女不需要交一分增值税。

但如果张先生将子女的名字加在房契上,那么在买的那一刻,子女的计税底数就定在了当时的50万(100万的一半),子女就无法享受国税局的优惠政策。一旦张先生过世后房子卖了200万,子女就必须为自己升值的50万缴纳(100万-50万)*20%=10万的增值税。

赠与税

还有的父母会在自己年老时,忽然想把孩子的名字加进来。这就不仅涉及到增值税,还会碰到赠与税的问题。

2017年,联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$14,000,夫妻两人合并共可赠予任何人$28,000。一旦超过这个额度就会从终生赠与税免税额度里扣减或缴纳赠与税。2017年,赠与税为40%

遗产税

我们最耳熟能详的美国税法,恐怕就是遗产税了。众所周知,美国是一个遗产税高到咋舌的国家,最高时需缴纳40%的遗产税。

如果父母是美国公民、绿卡,那么每人将有543万的免税额度。但如果父母是外国人,那么免税额度仅6万,超过部分会会被国税局征收40%的遗产税,并且遗产税必须在9个月内交齐,不然房产会被拍卖用以缴纳税金。

遗产税、赠与税再加上增值税,对于普通百姓来说,无疑于扒了一层厚厚的皮。

如何避免被税务压榨?

面对这些复杂的税收估计大家都有些焦虑,我们究竟该怎么做才能安心地将自己积累的财富传给孩子呢?

其实,对各种税务习以为常的美国人早就已经学会用保险或各种信托来为自己合法合理地避祸避税了。

1. 期限寿险(Term Life)

期限人寿保险是“基础型”保险,只在相应的受保时间内生效。例如5年、10年、20年…如果受保人在保单内死亡,就可以获得赔偿。这只是一份纯保险,没有任何现金价值,只为一份安心和放心。

期限寿险有一个缺点,固定保费期满后保险费会随着受保人年龄上升而大幅上涨,这常常造成投保人年老时陷入进退两难的困境。

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2. 终身寿险(Whole Life)

很多美国人不单把终身寿险当做一种人身保障,还把它作为一种储蓄型理财投资。终身寿险的保费除了支付一部分保险成本,剩下的都会被存入储蓄账户作比较保守的投资(例如优等债券、稳定的房产等)。保险公司会根据每年的盈利情况派发红利,获得的红利可以继续累积,可以用于支付接下来的保费,也可以用于以后的退休收入。

终身寿险是目前美国人最普遍的避债避税的方法。在美国,人寿保险的现金值不受官司追讨,享受司法豁免保障。也就是说无论投保人破产、坐牢或发生不幸,别人也休想动他保险上的钱。就算是离婚,大额保单也不会被分割。

另外,美国人通常是用人寿保险的理赔金来支付巨额的遗产税和增值税。总的来说,美国信益评级高的大公司人寿保险理赔速度相当快,一般几个礼拜就可以完成,完全不需要担心现金流或者9个月缴税期限的问题。

终身寿险的保单具有现金价值,遇到燃眉之急时,客户可以用寿险的保单进行抵押贷款,最高可以贷出保单价值的90%甚至更高。当年华特.迪斯尼为了实现儿时的梦想打算建造迪斯尼游乐场时遇到了资金短缺。

在紧要关头,他抵押了自己的寿险保单迅速从保险公司筹到了至关重要的一笔钱,才造就了全世界小朋友们向往的乐园——今天的迪斯尼乐园。

所以从某种角度上来说,终身寿险的确是一种不错的长期投资理财产品。

3. 生前信托(Living Trust)

很多人觉得信托都只是富豪们的标配,但其实,信托的种类多种多样。许多美国人都会选择用终身寿险+生前信托这样的配置来来保障自己辛苦积累的财富和孩子今后的生活。

首先,生前信托可以帮你的子女规避法庭遗产认证的冗长繁琐过程和避免不必要的认证费用。举个例子,你百年后如果想将价值100万的房子留给孩子,但没有成立生前信托,那就必须走一道“法院遗嘱认证”的程序,通常需要九个月至一年半甚至更长的时间。

费用是财产总额的3%-10%。也就是说,你的子女必须先交纳3万到10万去完成整个法庭认证过程后,得到法庭的确认才能合法地继承您的财产。

当成立人不幸离世,生前信托将会转为不可撤销信托,信托文件可以决定子女以什么样的方式继承财产。相信大家也听到过不少例子,一些获得父母巨额遗产的孩子开始肆意挥霍,更有甚者会沾染上一些不良恶习,原本作为生活保障的资金成为了摧毁孩子的恶魔。

但父母可以通过信托规定孩子在什么情况下可以从信托里取钱,例如您可以订立子女可分几个不同年龄段获取财产;或者子女只可以从信托财产中取钱用于医疗、教育和维持日常生活所需。

留在信托内的财产,万一将来子女离婚,他们的配偶将不能从信托内拿到任何父母留下的财产;如果遇到官司,只要处理适当,债权人将无法从信托里拿到任何钱用于抵债。

美国人凭什么如此信赖美国保险?

我们很少有听说美国人时不时坐个飞机去别的国家买保险,那么他们凭什么这么信赖美国的保险呢?

美国的保险距今已有260年历史,整个市场都非常成熟。所以从监控、管理、法律等各方面来说,美国保险都是目前世界上最先进最值得信赖的。根据2016年全球保险业手册统计结果显示,美国保险的总保费占全球26.80%。

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据8月9日报道,旧金山普利西迪欧街这条拥有38座豪宅的环形街道,这两天被炒的沸沸扬扬。之所以一夜成名,是因为两年前,一对华裔夫妇仅花了9万美元(约合人民币60万元)就把它买下了,并且拥有道路、人行道以及公共区域的产权。

这对华裔夫妇的男方郑先生是一名房地产投资者,妻子林女士目前是硅谷的一名工程师。他们表示,当初本来只是在线上找寻适合拍卖的东西,却无意间发现了这个区位极佳的“诡异”拍卖物件,于是他们就把握机会参加拍卖,并以9万美元成功拍下这条Presidio Terrace与公共区域产权。

重点是这条街可不是一般的街道,作为旧金山最有钱的几个豪宅区之一,这里每个房子的交易买卖都能上新闻。街上有38栋豪宅,平均售价510万美元,且不乏社会名流,前众议院议长Nancy Pelosi、前旧金山市长Joseph Alioto、加州民主党参议员Dianne Feinstein等知名人士都曾居住在这。按照网友的评论,圣诞节这里扔出来的装饰品都不会低于9万美元。

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过去两年里,这对夫妻什么也没做,所以豪宅内的居民一直不知道家门口已经易主,直到今年5月突然收到这么一封来信,信中询问屋主是否有意愿将产权购回的书面通知。直到收到这封信,这些住户才惊觉自家门前的街道产权居然已被卖掉。

被卖了还不知道,这其中的理由让人觉得匪夷所思。起因是该处的住户管理委员积欠一年14美元的地产税长达30年,欠缴税款加上利息与罚款的累积金额为994美元,结果导致该街道在2年前被依法交付拍卖。而深入调查后才发现,管委会未按时缴税款的原因,竟是旧金山市政府将缴税通知寄至他们自1980年代起就未再合作的会计师住处。这事竟然就这么发生了,而这对华裔夫妇确实也非常幸运地成了受益者。

旧金山市政府发言人Amanda Fried表示,“旧金山内99%的房地产拥有人都知道要按时缴地产税,也都知道要随时更新联络地址。而针对这起拍卖,政府单位一切都是依规则做事。”

小区的富豪们知道这个消息后就全部惊呆了。他们抱怨,当初市政府根本没有通知自家街道将交付拍卖的讯息,并向旧金山市监察委员会Board of Supervisors提出申诉,寻求撤销拍卖案,同时也对这对夫妇提告,希望避免街道产权在诉讼过程中遭到转卖。听证会预计10月举行。

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走进这座小区,发现这是一个十分安静豪华的小区,门口有保安看守,小区内除了风格各异的豪宅外,不见有人出入,而小区内停的车辆也多为豪华汽车。

一位不愿透露姓名的长者住户表示:这样的竞拍会一般人不会注意到,所以相信买家是投资者,所以虽然相信小区住户会最终将街道买回来,但是价钱肯定会很高。

理财专家Anson Ip说,如果业主想买回需要至少10倍甚至高达50倍的价格。

附近居民认为,这起事件是政府失责,没有很好地管理城市资产,没有尽责通知纳税人,而且低价拍卖出去是一种损失。

小区园丁Narh说:“我不知道街道被卖了,一直以为是公共道路,如果以后工作停车也需要花钱的话就太糟糕了。”

有报道称,这对华裔夫妻几经商量之后,最后决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”。

 

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随着美国经济复苏,房市回暖,从2014年开始,旧屋翻新( Home Flipping ) ,这种投资方式又开始活跃起来,大批华人现金买家又涌入这一市场。

旧屋翻新(Home Flipping)

什麽是旧屋翻新(Home Flipping),用下图解释便可一目了然……

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简而言之,就是投资者用低价购入屋况较差的房屋,通过翻修、整修以及装饰等手段,再脱手获利的行为。一般来说,获利可来自於不断看涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值,或者来自於翻修之後由於房屋结构性和功能性改善而提高房屋售价带来的增值;或者两者兼顾可获得更大收益。

根据美国最大的房地产数据提供商ATTOMData Solutions《2016年全美房屋翻修待售的市场》数据显示,去年共计193,009幢房屋翻修後并出售(12个月内交易两次),较前一年同期相比增长3.1%,增速达到过去十年高点。

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市场这麽火爆,回报率又是如何呢?ATTOMData Solutions的报告显示,投资回报率 (ROI)均创十年新高,达到49.2%。

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旧屋翻新的隐患

面对如此高收益,投资者们大概都跃跃欲试了吧。但是您也需要三思而後行,旧屋翻新市场虽然周期短、收益高,但其中也不乏隐患,让我们来听听专业人士怎麽说。

一、旧屋翻新需要大量短期资金。

根据RealtyTrac的副总裁DarenBlomquist接受采访时谈到:“传统银行一般对用於长期居住的贷款者提供贷款,对於短期翻修获利投资者仅提供一年贷款,而且银行对此一般也较难放款。 ”

“此外,传统银行规定人均贷款的房屋不可超过10个,但是职业翻修者一般同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行筹款。”

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二、旧屋翻新需要专业知识和充分的尽职调查。

旧屋翻新要取得更高获利,购入价格要远低於市场售价,往往购入那些屋况较差的住宅,或者是银行拍卖或者取消赎回权的房屋。

如果你缺乏专业房地产开发和建筑专业知识,没充分的尽职调查,就好比是在下赌注,会产生许多预期外成本,比如,腐蚀的地基、陈旧的排水渠、老房子常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食获利空间。

三、还得了解房地产市场,把握市场动态变化。

翻新需要充分了解当地的房地产市场,把握时机,寻找合适的目标房源,选择最佳地段以及合适购入的价格。

四、不是所有的翻新项目都需要许可证,但要了解有些大型的翻新和维修项目需要获得许可证。

Trulia的数据显示,拉斯维加斯11.6%的旧房翻新的房屋涉及到需要许可证的翻修项目的。

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五、需要全职投入工作,或者是寻找经验丰富的项目管理者。

“你需要有经验且有效地推进项目进程。”Trulia的首席经济学家McLaughlin在接受CNBC采访时建议到。此外,他还提到:“倘若做墙面和铺地板的工人撞车了,还导致了排管道工期延误,这些时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的降低”。

另外,这是一个费时费力的工作,DarenBlomquist在采访中提到:“旧屋翻新平均需要185天,每天工作8小时。”如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目管理者,就别轻易进入。

虽然市场前景一片看好,但亲自操刀旧屋翻新却不是一个简单地工程。

且不说你得财大气粗前期需要大量短期资金投入,亦或是你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕;

在翻修过程中,你还得是个有经验的项目管理者,或者能找到经验丰富的项目管理者,并且需要做好大量时间和精力投入的思想准备,还需深谙关系维护,处理好与供应商和装修队等诸多方面的关系,最终才能保质保量在计划时间和预算内完成这一任务;

洞悉瞬息变化的市场,何时出手更是决定获利大小甚至是成败的关键……

 

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近年来,身边越来越多的朋友去美国,都要去尔湾看看,要知道,它是一个才不过40多年的新兴城市呀!那是什么让尔湾显得如此有魅力呢?

先说几个不争的事实:

尔湾被各界人士认为是美国规划最成功的一个城市

是最适合建立家庭的城市

它被称为“加州的科技海岸”

基于联邦调查局发布的犯罪统计数据,到2015年,尔湾已经连续11年被评为美国最安全的城市

虽然常住人口只有25万,但注册的公司数量达到2万,创造了20多万个工作岗位

这里是高素质教育的聚集地

95%以上的居民都是大学及以上学历

Great Park橙县大公园将是中央公园的两倍,是21世纪美国史上最大的公园系统建设

这些当然都是原因,我们先抛出结论:

尔湾成功,大部分可归功于其商业或者产业社区的成功——实力,活力和适应能力。在具体的成功因素上,我们总结了7大要点,与您分享!

 

01 对单一功能的“社区规划”说不

我们首先从尔湾的历史说起:

1860年代,詹姆斯·尔湾从西班牙和墨西哥人手里用低价尔湾农场(Irvine Ranch)的土地,整块地就是一个大农场。不过,随着北部洛杉矶的城市扩张,加州大学有意将大学搬到尔湾。

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没想到,尔湾家族的掌门人大笔一挥,在1965年,用一美金的价格把一大块地皮(大约是4平方公里)卖给了加州大学尔湾分校,加州政府也捐了2平方公里的地,把加州大学尔湾分校的用地这事儿给敲定了。

有了地,就需要规划一下,加州大学聘请了著名建筑师威廉·佩德拉,作为尔湾校区的总体规划师。没想到在初次规划中,威廉·佩德拉就“越界”了,它提出:

仅有功能单一的大学区是不够的,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市,这个新城市必须拥有工业区、商业区、休闲区及绿地等。这需要是一个“大学社区”!

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从此以后,这个“农场”就发生了天翻地覆的变化,学校建立起来了,学生来了,老师来了,因为“社区”规划的好,相应的配套服务也非常容易入驻,各种公司也相继建立起来了,特别是尔湾分校的高才生们,创立了各种高科技公司,成为了尔湾发展的一大动力。

短短10年的时间,也就是1975年,尔湾市正式成立

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02 “产业”与“社区”成为双引擎

我们知道,任何企业选择入驻地都是平衡了各方面的利弊以及地理位置、政策支持、盈利机会这些“因素”后得出的结论。

作为美国整个国家中最有活力的规划城市,所以尔湾市经济发展团队的工作重点是:吸引产业,保留产业、帮助产业发展。它们深知:只有产业价值是城市价值的真正衡量标准。

尔湾有两个主要的产业中心:尔湾商业综合大楼、尔湾光谱。这两个区域加起来一共有7600英亩(11.8平方英里),8,000个企业聚集于此,包括汽车设计,生物医药、时尚设计、电脑晶片制造、软件和游戏、法律财务专业服务等高附加值产业。

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比如:Broadcom电子芯片公司、福特汽车西岸设计中心、BenQ美国公司、Vizio公司、Getac美国分公司、New Health(新贺斯)实验室与工厂等都位于尔湾。这些企业创造了17万个工作岗位,

而且这些数字还在不断增长中!

这些区域不仅有办公楼,也有不少购物休闲的地方,而在旁边就是2万余套的公寓,人们在这里工作和生活都非常方便。

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03 生态是尔湾不可复制的核心竞争力

在规划及建筑之初,尔湾公司就尊重环保主义的理念,超过一半以上的农场土地被规划为自然栖息保护地,很好地保存了最生态的一面。

Great Park橙县大公园是中央公园的两倍,占地面积总达1,500公顷的公园建设,将是21世纪美国史上最大的公园系统建设,被前市长Larry Agran称为“尔湾的心脏和灵魂(heart and soul of the city)”。

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这个公园由尔湾市长及市议员组成的董事会管理,负责监督橙县大公园的设计、建造和维护。Larry Agran说:

“在这个地方,孩子可以上学,人们可以做生意,而我们也有一部份土地,尊重祖先的遗产,同时建设一个可以自豪拥有的自然和艺术文化的大公园。 ”

同时在办公及住宅的建筑设计及建造中,也运用了环保技术:比如业界领先的节约技术、世界上第一个混合动力电动建筑,第一个在加州取得LEED认证的建筑、60多栋进行LEED认证的办公建筑等。

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04 高素质的教育

高素质学校,是企业选择定居尔湾的主要原因之一。

教育是尔湾人的优先项,在25岁以上的居民中,66%的居民获得本科以上学历。而在尔湾的中学生中,大约有90%会进入到高等院校深造。该市2014-15财年的预算拨款920万美元,直接和间接在支持着尔湾公立学校。

同时,这里有不少令人向往的高等院校:

2014的美国新闻与世界报道发布的最佳大学排行榜把UCI(加州大学尔湾分校)排在“最好的公立大学”的第11位,和“全美最好大学”的第42位。保罗·梅里奇商学院排名本科课程的第39位。

加州大学尔湾分校每年带来超过33亿美元的经济收益,尔湾分校的科研能力在全美高校中名列前茅,其在科学、艺术、人文、医药以及管理方面的研究成就提升了学校的排名。

学校共有3位诺贝尔奖获得者!

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除了UCI之外,康科迪亚大学; Cal State Fullerton尔湾分校、尔湾谷学院、布兰德大学,还有一些卫星校园,如:USC,Pepperdine和La Verne。

这些顶尖学校不仅聘用了大量的顶尖人才,而且它吸引了不少企业在尔湾投资;随着企业入驻尔湾,他们彼此依托,研究、创新、市场运作就形成了一个良性的循环,其结果就是复合增长、生产力和财富的不断扩大。

因为其强大的创业和技术导向,尔湾成了新的创新中心。

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05 多元化成就了尔湾的活力

在经济方面,城市的多元化体现在其税收上:

在尔湾,33%的营业税收入来自其25个最大的公司,60%的税收来源于前100家公司。而与很多小城镇的2C税收不一样的是,尔湾2B的税收占了总税收的37%——这也体现出经济的高端性与强劲。

一个反例是拉斯维加斯的Downtown Project,谢家华在DTP项目中投入24个亿,但也没有有好的成效,关键是没有做到将当地居民纳入计划的关键部分,而这也是因为Zappos 的影响力太大了,它是这里唯一的一条鲨鱼,生态系统里没有多样性。

而在文化上,重点体现在每年九月底的“尔湾世界村文化节“Irvine Global Village Festival”

在这一天的庆祝活动中,会在8个舞台上呈现超过100项国际表演及示范节目,会有超过28个多元文化展示摊位,会有超过49家不同族裔的餐厅提供样品食物,会有超过24个不同的宗教团体在一个大帐篷下摆设说明摊位并交流,以及会有超过16国大使及姐妹城市代表前来参加共襄盛举。

这也反应出尔湾市多元族裔融洽相处的特性。

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06 创造一个有安全感的城市

一切有意义的城市生活都是从公共安全开始的。

根据FBI的数据,到2015年,尔湾已经连续11年被评为美国最安全的大城市。要知道,尔湾城市普通基金预算的41%是用于治安的,尔湾招聘了一支高度专业的警察部队,而且配备有先进的警务策略,包括地理警务等,以确保尔湾居民和员工的安全。

维护安全的一项策略是:确保城市干净,整洁,城市不允许可见的紊乱和恶化,这其实是杜绝了破窗效应。当一个环境得以维持纯净,我们会感觉到更舒适,更有动力,愿意全身心投入到生活与工作中。

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07 基础设施与交通系统

在基础设施网络及公共交通系统上,尔湾采用了TOD模式,算得上是拥有世界顶级的街道、自行车和步道系统、尔湾投资建设了iShuttle与TRIPS。如果骑自行车,你会发现整个城市的慢行交通特别棒!

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尔湾在对街道,公园等资本和基础设施的建设投资总额超过15亿美元,打造了全美无与伦比的公园、提供了宽阔开放的休闲空间。

这就是尔湾!

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在城市呆久了,每天穿梭在人群中,看着车来车往,是不是偶尔也会想开个溜,换个环境,去感受下自然风光。洛杉矶大大小小的有不少的峡谷,公园,森林自然保护区。今天就带您认识这八个Hiking路线,领略不一样的瀑布美景,置身于大自然中感受生活带给我们的美好。

Escondido Falls

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Escondido Falls 是 Santa Monica 山脉最高的瀑布,且瀑布还分为两层洒落,每到周末就会有不少的徒步爱好者来挑战这个3.8英里的徒步路线。这里的登山路径很原始,终点还可以拉绳子爬上崖,欣赏美丽景致。

●地址:27200 Winding Way Malibu CA 90265

San Antonio Falls

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这条步道非常简短,一下就能看到3层瀑布。可惜现场没有任何前往瀑布的指标,但只要往岩石路走,就会发现一条小径,能带你前往瀑布,非常适合在健行后脱下鞋子泡泡冰凉凉的泉水。

●地址:Mt. Baldy Rd Mount Baldy CA 91759

Fish Canyon Falls

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Fish Canyon Falls 是洛杉矶十分受欢迎的瀑布步道之一,终点超过80尺的三层瀑布会让你觉得不管中途多么劳累都很值得。这段5英里的徒步路线,开头可能有点枯燥,但当你一经过 Fish Canyon Creek 上的金属桥,到达郁郁葱葱的主路线时,就会发现沿途风光豁然开朗。路上有的地方还会有毒橡树,但是最后的目的地,一个超过80英尺高的瀑布垂直降落至小溪,绝对是值得期待的景色。虽然这里的山路偶尔很狭窄,但是也不能阻止人们前来这里观赏瀑布及游玩。

●地址:3899 Fish Canyon Rd Duarte CA 91010

Sturtevant Falls

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作为城市居民的你是否也向往一个远离喧嚣的世外桃源?60尺高的瀑布,登山步道沿途有不少树荫且路途平顺,让整趟健行更加轻松好上手。Sturtevant Falls 位于 Angeles National Forest 里,这里的树木品种很多。从 Angeles National Forest 的 Chantry Flats 开始,一路上,你会发现不同品种的树木,偶尔还会见到野生动物,以及掩映在森林中的乡村小屋,春夏可看到百花盛开、秋天还有秋枫可赏。这个风景如画的3.5英里的徒路线正适合你。

●地址:701 N Santa Anita Canyon Rd Sierra Madre CA 91025

Eaton Canyon Falls

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洛杉矶市区的世外桃源,40尺高的 Eaton Canyon Falls 算是洛杉矶全年皆有水量的瀑布,全程轻松好走所以人潮也很多,瀑布下方的小池塘适合在健行之后走进去泡泡脚清凉一下。特别提醒来这里游玩的时候最好穿一双比较舒服的鞋,这里的山路都是岩石路,而且在欣赏风景的同时也要注意安全哦!

●地址:1750 N Altadena Dr Pasadena CA 91107

Paradise Falls

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位于 Wildwood Park 中的40尺高瀑布,路途比较轻松,非常适合全家老小一起行走,也能骑单车。有多条健行步道可抵达此瀑布,附近还有野餐桌,也看的到印地安人的洞穴及帐棚。Paradise Falls 一年四季都会不间断的流动,所以不需要担心它会因缺少雨水的关系而干涸。

●地址:Wildwood Park 928 W Avenida de los Arboles Thousand Oaks CA 91360

Monrovia Canyon Falls

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Monrovia Canyon Falls 是比较适合初级登山朋友的选择,路程相对简短,而且步道平坦好走,有树荫。沿着小溪走就会抵达30尺高的双层瀑布,当然也有其他路径可抵达。你可别看这个瀑布不大,但也是一年四季都不间断的水流,所以不论什么时候来这里,你都会看见瀑布。这里随处可见的茂盛的树木,即便到了炎热的夏季你也不会觉得很晒。

●地址:1200 N Canyon Blvd Monrovia CA 91016

The Grotto

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这条登山路径需要些攀爬技术,如果你的冒险精神够的话,甚至还可以爬上岩石并钻入洞穴中来场探险,有浓密的树林和许多大石,由巨大石头堆积环绕所形成的秘密洞穴里还藏有一条精致小瀑布。这个瀑布隐藏在一个小小的山洞里,所以需要一个“探险”的过程才能发现这个奇妙的瀑布。

●地址:12896 Yerba Buena Rd Malibu CA 90265

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在刚刚过去的6月,美国因房屋需求旺盛而供应不足,房价达到纪录高位。6月房价中值较上年同期变化6.5%至历史纪录高位26.38万美元,为连续第64个月向上变动。

随着美国经济不断走强,就业岗位大幅增加,房屋的需求将进一步释放。

6月,房屋销售较上年同期增长0.7%,环比下降1.8%;房屋库存量为4.3个月,去年则为4.6个月,同比下降6.5%,整体待售房屋供应短缺已引发抢购。

6月,房屋在市场停留的时间为28天,去年同期为34天。

“需求如此旺盛,这一现况实际是经济稳健的好迹象,”Zillow首席分析师Svenja Gudell表示。

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供不应求,美国的房屋供应有多短缺?

比去年少了7.1%,房屋库存连续第25个月同比下降。

美国房屋供应短缺供已有两年左右的时间。而且这一个局面随着,土地供应量不足、建筑材料和熟练工人短缺,可能会雪上加霜。

上个月共有196万套房屋待售,较上年同期下降7.1%。房屋库存连续第25个月同比下降。6月,房屋库存量为4.3个月,去年则为4.6个月,同比下降6.5%。

市场这么猛?还没有泡沫!

NAR称,房价提升并不意味着另一场房地产市场泡沫正在形成,核心指标房价中值(经通胀调整)低于2006年时的峰值。

而且美国经济保持健康稳定增长,今年二季度GDP增幅为2.5%。7月制造业采购经理人指数(PMI)也达到高位。而仅4.4%的失业率更从侧面证明了家庭层面的经济健康。

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有些购房者想要在大多数留学生青睐的地区购房,他们认为这样的地区房产租赁市场也相对火热。

这样的想法确实有道理,在一些报告中显示,留学生多的地方、就业往往也相对不错。反过来也成立,可以说这是一种相辅相成的关系。

那么现在留学生都比较青睐哪里呢?我们来看一看报告。

美国“学生和交换学者项目(SEVP)”近日发布的关于国际留学生的季度报告显示,目前在美就读的国际学生有123万,中国留学生人数多,占全美国际学生总数的30.8%。留学生人数最多的前三个州依次是加州、纽约州和德州。

SEVP releases quarterly international student data The Student and Exchange Visitor Program (SEVP) released “SEVIS by the Numbers,” a quarterly report of international students studying in the United States.

SEVP发布的报告引用了学生和交换学者信息系(SEVIS)2016年11月的数据。数据显示,全美现在有123万持有F和M类签证的国际学生就读于8697所。与2015年11月相比,国际留学生的数量增加了2.9%。中国留学生人数多,近37.9万。

报告还显示,在美就读的留学生中,有76%的学生攻读学士、硕士或博士学位。将近42%的留学生注册了科学、技术、工程以及数学(STEM)专业,与2015年11月相比,增加了10.1%。在51.4万选择STEM专业的国际学生中,将近45万来自亚洲,大部分学生来自中国和印度。

美国各州中,加州、纽约州以及德州成为国际学生最热衷的前三选择。在过去的五年中,国际学生的数量在加州增长了49%、在德州增长34.5%、在纽约州增长30.3%。与此同时,选择STEM专业的学生人数在加州增长103.8%、在德州增长79.3%、在纽约州增长68.2%。这三州也是中国留学生数量最多的州。

在美国各高校中,纽约、南加州、东北、哥伦比亚和亚利桑那州立的国际学生人数多。今年11月,每所有超过1.15万名留学生注册。

为什么留学生喜欢到加州、纽约州和德州这三州的就读呢?主要原因有二。一是就业机遇二是优质的教育

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留学加州

加州位于美国西部太平洋沿岸,面积是美国的第三大州,这里碧海蓝天、风景宜人。加州是全球经济体之一,是娱乐、信息、教育以及技术产业的中心。

1.就业机遇

加州的高科技产业一直处于世界领先地位。在全国范围内,加州的农业、航空业都占有重要的地位,这就是为什么许多,如加州的国立(National University)以及旧金山湾区的约翰肯尼迪开创了侧重于工程和技术的高质量学习项目。

加州的硅谷闻名世界。这里不仅是世界菁英的汇集地,而且也是上千所高科技公司的总部所在地,谷歌、苹果、脸书、英特尔等令留学生向往的企业都聚于此。《财富》在2015年的统计中显示,财富500强中有53家企业的总部位于加州,位居全美第三。

加州的大城市洛杉矶享有“科技之城”的称号,是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的基地;它是美国科技的主要组成部分,拥有科学家和工程技术人员的数量位居全美首位。

近年来,洛杉矶的金融业和商业也迅速发展,数百家银行在洛杉矶设有办事处,使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的第二大金融城市。洛杉矶也是美国西岸的贸易、运输、物流、仓储产业的中心,更是美国与亚洲的进出口贸易和纽带。

加州众多的产业为留学生提供了很多就业机会。

2. 教育

加州拥有十分强大的教育体系。井井有条的加州学院和网络确保了高质量教育及良好的声誉。在美国排名中,加州有多所学校名列前茅,包括斯坦福,加州伯克利分校,加州理工学院,加州大学洛杉矶分校,尔湾分校等。这里的毕业证书很有价值,会得到全球领先大公司的认可。

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留学纽约州

纽约州位于美国东北部,是美国经济强州之一。谈到纽约州当然离开不了纽约市了。纽约市是全球商业和经贸的枢纽,与伦敦和东京并列为世界上三个重要的金融城市。纽约也是联合国总部所在地,因此也被称为世界外交中心。

1. 就业机遇

纽约拥有世界上的天然港口之一,也就是纽约港。这里还是全美的银行业、世界贸易、旅游业、时尚和艺术产业的汇集地。尤其是金融业,相当发达。

许多大型企业都在纽约设立总部,有较高比例的外国公司,平均每十个就业岗位中就有一个来自外国公司。

《财富》在2015年的统计中显示,财富500强中有55家企业的总部位于纽约州,位居全美第一。

在这里就读的国际学生,有相对比较大的机会到纽约证券交易所等国际货币交易中心工作,一些人还能够获得在跨国企业实习的机会。

2. 教育

公立纽约市立系统是全美的系统之一,其中包括许多本科学院和社区学院。像美国常春藤之一的哥伦比亚和康奈尔都位于纽约州,其他名校还有纽约、罗切斯特、瓦瑟学院、汉密尔顿学院、巴纳德学院、科尔盖特等。在这里,你可以得到全球认可的优质教育。

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留学德州

德州是美国的第二大州。一向有着“低税、低保”(low taxes, low services)的声誉。近年来随着德州不断的发展,吸引了一部分的国际学生到德州就读。

1. 就业机遇

根据税收基金会的统计数据,德州的州和地方税率分别为全美第7低的水平,商业成本在全美平均值以下,再加上该州对企业特别建立的基金会,吸引了众多跨国企业来此。德州曾多次被评选为全美商业环境友好的州。《财富》在2015年的统计中显示,财富500强中有54家企业的总部位于德州,位居全美第二。

德州的奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥、达拉斯和沃斯堡都被评为全美发展快的大都市之一。此外,德州一些小都市近年的发展速度更快。这里不但工作机会多,薪水也不错。

2. 教育

相对于加州和纽约州来讲,在德州留学,所需的费用要低一些。而且,这里的房价相对较低,德州的系统被视为美国中南部比较完善的体系。这里有号称“南方哈佛”的莱斯,也有德克萨斯、德州奥斯汀、休斯顿等学府。教职员中不乏有诺贝尔奖、普立兹奖、沃尔夫奖、艾美奖的得主。

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和买卖手续费中最困难的一步是建立和积累良好信用度,这一切都取决于买房者本人,并与之息息相关。重要的是,银行(也就是出贷方)会再次核对客户有关信用的所有信息,包括之前的结算日期并确保没有任何的改变。

最关键的是——“什么都没有改变”申请贷款者必须确保所有的有关于信用度的资料和档案不能变更,直到抵押贷款的文件彻底批准并完全签署。

1

买房者应避免以下行为,才能确保顺利获批抵押贷款:

1.不要申请新的信贷:搬入新居自然要置办一些家具,但是如果在购买当中如申请和使用新的信用贷款,会降低信用评分,申请者的信用会失去几个点。如果申请者新申请的信贷被获批准,银行可能会担心申请者会花新的信用额度,违约贷款。

2. 不要关闭任何信用账户:很多人可能会认为,关闭一个账户是一种整理自己经济秩序的好方法,通过关闭信用账户或者转移债务。这并不是一个明智的举动,会破坏信用评分。

3. 没有记录的钱,不要随意挪用:银行需要更多的账单来核对信息。如果有任何不同寻常的存款都需要提供完整的文档资料证明钱的来源。

4. 不要增加债务: 除了信用评分,贷款批准债务收入比是非常重要的。如果承担更多的债务可能会被质疑申请者的偿还能力。

5. 不要超过付款日期或逾期付款:最重要的元素之一,信用评分是准时还款的历史,和全额的支付。

6. 在此期间不要买车:买房之前要抑制购买新车的欲望。使可以负担得起一辆新车,耗尽了所有的储蓄,添加一个新车的贷款抵押会把购房贷款应用程序彻底破坏。所以在买房期间不建议添置新车。

7. 不换工作:虽然工作变化可能意味着加薪或更理想的事业,但是这也可能耽误买房结算。如果更换工作,银行需要核实就业信息和需要薪水单来证明新收入是否可以支付贷款。

8. 不要花费储蓄:你需要现金来付和买卖手续费,银行贷款方会观察和核实申请者的现金储蓄一段时间,确保这笔钱没有被挪用。

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