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美国房价稳步攀升、库存触及30年新低。楼市需求火爆的同时,房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万,远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 公布的数据,6月季调后房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”,导致更多美国人买不到属于自己的房产。

美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%,而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。但美国的房屋库存量已跌至30年新低,二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%,为房地产销售额的增长限死了“天花板”。在全国范围内,民众对房价的负担能力正在迅速恶化,若新屋开工不见好转,预计这种趋势仍将持续。

 

17 年美国房产市场激增的购房需求加上紧缩的房源量持续推高 Zillow 房价指数:6月,美国平均房价首次超过 20 万美元。房源紧张,房价上涨,很多人可能以为市场中待售房屋数量下降是房屋存量走低的主要原因,但事实并非如此。数据显示,2017 年市场上的新增待售房屋数量仍维持在与房市复苏期相同的低水平。2017 年 6 月,全美新增待售房屋总数达 56.17 万栋,与 2016 年的 54.45 万栋和 2015 年的 57.78 万栋相差无几。

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那么,房屋存量下降的原因是什么呢?2016 年 6 月,全美房源量下降 11.4%。一些地区的年度房源量下降甚至更高,例如:

  • 加利福尼亚州圣何塞下降 39.4%
  • 俄亥俄哥伦布下降 32.9%
  • 圣地亚哥下降 32.5%

事实上,比较一下不难发现目前形势的关键并不是待售房屋数量的减少与否,而是已近白热化的购房需求。尽管待售房屋数量变化不大,但房屋买家购房速度加快。房屋平均在市场上出售的时间(即从房屋进入待售状态到完成交易的时间)正逐步缩短。2012 年 5 月平均房屋出售时间为 111 天,而 2017 年 5 月已降至 73 天,创下 Zillow 房屋出售时间记录的最低值。这可能会导致某段时期的待售房屋数量十分有限。

上述激增的购房需求以及缩短的出售时间导致房价持续攀升。2017 年 6 月,全美平均房价达 20.04 万美元,与 2016 年 6 月同比增长 7.4%。与飞速上涨的房价相比,全美平均租金增速则相对平缓,同比增长 1.1%,每月达到 1,422 美元。而且 6 月份在美国 35 个大都市区中,有 12 个出现了租金下跌。其中,匹兹堡 (4%) 和休斯顿 (3%) 的 Zillow 租金指数下降幅度最大。迈阿密、圣何塞和旧金山的租金相较去年而言也均有所下降。

如果房主撤回待售房屋,房源量将更为稀少。新增待售房屋数量保持平稳,虽然并未解决购房者选择有限的困扰,但至少还能为苦苦挣扎的购房者带来一线希望。购房者应该保持乐观,将目光放远:机会与过去几年基本相同,合适的房源依然随时可能出现。购房者只需做好准备,在合适房源出现时迅速行动即可:确定自己的预算,获得贷款预批,和寻找房屋本地的专业经纪人合作,以确保能快速、高效地完成购房交易。

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前所未有的强劲就业市场,加上历史新高的房屋购买力,推动购房需求节节高涨,甚至达到房屋开发商和销售商难以满足购房需求的地步。

最近几年,按揭利率和美国全国失业率都曾在不同时段达到过比现在还低的水平。但两项同时达到这么低的程度,还是有史以来第一次,这也正是购房需求高涨的原因。

根据美国劳工统计局数据,全美五月份失业率为 4.3%,失业率水平极低,达到充分就业状态,而在三月份,全美失业率(4.5%)就已降至自然失业率以下(4.7%)。这是自 2007 年年底以来第一次出现失业率水平持续走低,而失业率降至自然失业率以下即代表劳动力市场需求旺盛。

与此同时,根据房地产公司发布的数据,30年固定利率按揭(美国购房者最常用的按揭类型)的平均利率为 4%。过去 45 年内充分就业期间的 30 年固定按揭利率平均在 7.8% 左右,相当于当前现行利率的两倍。

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对我们大部分人来说,正确的买房时机取决于两个关键因素:稳定的工作和支付住房贷款月供的能力。尽管房价在不断上涨,但现在较低且还在持续下降的失业率表明当前是比较容易找到稳定工作的,而至少从理论上来说,极低的按揭利率会让支付住房贷款月供比以往更容易(大部分地方是这样)。

当前购房需求居高不下是很容易理解的,除了人口因素的积极影响外(即大量80、90后已到了购买住房的年龄),购房条件本身也极其有利。仅存的掣肘也许就是:市场上在售房屋处于供不应求的状态。而且,房屋库存量并非与需求同比下降,而是大幅下降。

房屋库存量较低的原因包括:新房数量比以前少,美国人搬家的情况减少,而潜在的卖家担心房屋出售后买不到新房导致无房可住,因此不太愿意出售房屋。显然是时候推出“大受欢迎的经济购房条件”了。

过去每次劳动力市场需求旺盛的时候,美联储就会提高主要利率,这次也一样。这样的举措通常(至少在理论上)会抬高按揭利率,在一定程度上降低房屋购买力,为房屋买方市场降温。但目前形势与之前有所不同,那些基准利率均从历史低位开始提升,但是在购买力降低到能够减少需求的程度之前,按揭利率依然有很大的上升空间。

也就是说,除非就业市场遭受巨大冲击导致失业率激增,否则目前“高歌猛进”的购房需求在一定时期内并不会降温。

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