不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里!把一定比例的家庭财产转移到的海外,能充分降低家庭的财富风险。而在全球投资中,人口增长稳定,经济持续发展的美国,成为不少投资者的首选。

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1.首先,谈谈为什么选择美国置业?

根据2015年的《中国国际移民报告》, 中国大陆参加海外投资的人数在不断攀升, 从2012年开始,输出资金从200亿美元,攀升到2015年度的550亿美元。

而美国地产经纪协会的数据显示,从2013到2014年, 美国房价普遍呈上扬趋势, 旧金山、丹佛、波特兰和俄勒冈州都比上年同期增长了10.9%。

2016年,随着美国经济的持续复苏,美国房地产市场持续向利好方向发展,同时,美国EB-5政策的延期, 对美国房产市场的发展也起到了一定的推动作用,而房产市场的发展,反过来也 将促进美国EB-5的持续火爆。

因此,这一两年在美国买房,无论是对于以后的子女海外求学,还是为自己日后在北美地区退休养老,都在一定程度上起到了锁定成本,转移汇兑损益风险的作用。

故而,根据家庭或预算个人情况决定房型以及准备置业的城市(置业的目的是什么?分散资产风险?投资或教育 or 移民需求?),就是建议大家在考虑海外置业时要做的前期工作。

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2.美国的地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅 (House),联体别墅(Town House) ,公寓(Condo)。

如果仅从财务投资角度来说,美国市场对公寓的需求在过去的 6 年中呈现不断攀升的态势;盖因美国房价上涨,购房能力不足的年轻 人口不断增加,这导致了热门城市的公寓租赁供应不足,租金每年上升。

考虑到美国公寓建筑标准比中国高很多,一旦公寓的固定设施(如,厨房家电,空调等)更新以及装修翻新后,房屋的中期维护成本并不会很高。而独栋别墅因其独立结构决定了不菲的维护成本。

但是别墅的优势在于,土地是永久产权, 长期来看有一定升值回报:但对美国本地居民来说,一般是具备稳定收入和有子女之后,家庭才会搬到市郊,而这样的家庭已经有能力购房。所以,对独栋的租赁需求比公寓少。

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3.海外置业不是富人的专属,它已走进每个人的身边。以洛杉矶为例,洛杉矶的房价普遍低于中国一线城市的房价。洛杉矶共管公寓( condo),即土地共有,每户楼下是地与地面的两个停车位,楼上是两至三层的住房。这种房子的均价是 28 万美金左右(相当于 180 万人民币),实际住房面积平均为 130 平方米左右(不包括两个车位的面积)。

洛杉矶的独立屋(single family),即拥有独立的住房和院落。这样的房价均价在 50 万美金左右(相当于 325 万人民币)。

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4.在国内购买二手房,消费者最缺的是信息的对称性,与有保障的行业规范。而美国是一个法制健全的成熟市场,通过具有合法认证的经纪人(broker)买房,是一个流程透明的交易过程,与之配套的律师、会计师、验方公司都能够为可以买家降低很多的投资风险。

贷款预审:找好经纪人后,经纪人会让买方填写一份经济状况表,然后推荐贷款公司要一封贷款予审批准书。 作为外国人在美国贷款购房,首付金额大概是30-50%, 贷款预审批准书的目的是了解能够贷款购买的房价上限。

美国贷款种类很多,但大多是从两个基本类型衍生出来的: 浮动利率(Adjustable

Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。

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5.税费问题在美国,购房税费只有4 种:交易税,所得税,赠予税和遗产税(可通过信托避税)。

美国有 50 个州,各个州的税费都有所不同,不同的州房产税可能会相差5%;美国买房,除了房产税外,还要缴纳物业税,购买房屋保险等。

日常房屋相关费用:

1. 房产税 (不同地方,年份,房子尺寸,税率都不同。一般基本税率是一年 1.2%。新房的社区建设税可额外增加0.1%-0.7%)

2. 物业费(不同地方,年份,房子尺寸,月费都不同) $0-$300

3. 每年的自然灾害保险/火险 $500-$1500 (不同地方,年份,房子尺寸,价格不同。

4. 园丁费(如有私家庭院、泳池等,需要每月打扫一至两次 $50-$100)出租房产的问题在美国,通常有两种方式委托第三方代为管理不打算自行使用的房屋。

第一项选择是业主将房屋委托给经纪人,经纪人代为选择租客, 目的是减少日后恶意房客的困扰。收费一般是全年租金的 8%;第二项选择是交给专业的租赁公司打理,如有纠纷,租赁公司会请律师驱逐房客, 管理费一般收费为租金的 5%-8%。

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6.关于 EB-5 投资移民美国 EB-5 投资移民可较快获得有限制条件签证,在美国居住 2 年后可申请绿卡。投资 50 万美元,需要1至3个月内考察及面谈,并完成投资后6个月内获得 I-526签证,其后居住当地,参与经营 24 个月后可申请绿卡,下个月后拿绿卡。50 万美金投资款,5年返还;项目管理费和美国律师费另计。

EB-5 项目通常属于债权型项目,故而有一定风险。 项目发起人是企业, 美国政府不担保资金安全,且有一定参与经营要求。申请人先获得有条件签证,并居住在项目发起地,参与项目的经营。 对于资金来源并无特别的要求,适合家庭资产殷实,流动资金较多的人士。

 

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