近几年,去海外买房成为许多高净值客户的投资选择。在很多人眼里,投资房地产就是买房子,实际上美国人投资房地产是一个非常广泛的概念,一是直接投资,即直接购买别墅、公寓、写字楼等;另一种是间接投资,比如投资房地产基金,房产证券化产品等。

美国地大物博,土地价格不高,这几年曾兴起一股风,就是买地。一些尚待开发的地区,如果有开发前景,买下一小块地也许就能发了财。当然买地是有风险的,土地不开发,反而会成为负担。

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当然,在投资美国房地产上,最流行的方式是购买独立的家庭住宅,家庭独立住出租容易,转手卖掉也不难。购买美国房地产,最先敲定的一定是房型,美国的几大房型主要有独立屋,公寓,联排别墅等。

投资美国房地产有两个方面需要考虑:

一是租金回报率;

二是资本增值空间。

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租金的优点:投资风险较低,能产生现金流,从而保护投资者免受利率冲击,同时减少持续现金投入的潜在需求。

房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的房屋,筛选出出现次数最多的租金价格,房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税:房产税的税率在每个州有所不同,从1%到3%不等。

房屋保险:根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费:独立屋一般没有社区费,但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此要交社区费。

空置期分摊:通常购买的房屋很少能立刻找到租户,总会有一段空置时间,因此在计算每年平均净房租收入的时候,应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算,平均空置时间估计为1~2个月,空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费:租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间,帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务

资本增值的优点:具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性美国房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,很可能要向房贷月供贴钱。资本增值空间较大的一般是独立屋。

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在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。地区的选择直接关系到房子升值的速度,要知道不是美国房产都能升值,而是位置好的房产能升值。

那么好房产可以从以下几个条件来判断:

1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

2.所处的商圈有增长潜力,周围有便利的交通。

3. 附近有优秀的学区或邻近大学。

4. 配套设施齐全,维护费低,周围就业率高。

除此之外,还可以通过加建改建Buy-and-Rezone和旧屋翻修 Flipper 实现房产的增值。投资者通过低价买入旧房屋,短期内装修翻新,再以高价售出,获得不菲的经济收益。在纽约、洛杉矶等大都市,一栋并不起眼的荒废老屋,经过打造后却都能卖上好价钱。

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