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网上传言在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉,很多人都不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎麽样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?这个问题牵涉面较广,下面就具体解释有关规定。

首先要明确一个概念,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说屋主不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。所谓的房产税,正确的说法应该是房地产税。房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由於土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重会高于房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。

下图是弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的房地产税示意表,表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例,共585670美元,其中地产为26万美元、房产为325670美元,房地产税的税率是1.1585%,所以应缴房地产税为6784.99美元。

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其次,房地产税的徵收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。而地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。

由於房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。而对於拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)。具体说来,大致有两个做法:

1,拍卖房地产税欠税(tax lien sale),由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

2,直接拍卖房地产(tax deed sale),由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。

通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。

由上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最後可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。不要因为一时的大意而酿成严重的后果。

 

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