随着美国经济复苏,房市回暖,从2014年开始,旧屋翻新( Home Flipping ) ,这种投资方式又开始活跃起来,大批华人现金买家又涌入这一市场。

旧屋翻新(Home Flipping)

什麽是旧屋翻新(Home Flipping),用下图解释便可一目了然……

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简而言之,就是投资者用低价购入屋况较差的房屋,通过翻修、整修以及装饰等手段,再脱手获利的行为。一般来说,获利可来自於不断看涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值,或者来自於翻修之後由於房屋结构性和功能性改善而提高房屋售价带来的增值;或者两者兼顾可获得更大收益。

根据美国最大的房地产数据提供商ATTOMData Solutions《2016年全美房屋翻修待售的市场》数据显示,去年共计193,009幢房屋翻修後并出售(12个月内交易两次),较前一年同期相比增长3.1%,增速达到过去十年高点。

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市场这麽火爆,回报率又是如何呢?ATTOMData Solutions的报告显示,投资回报率 (ROI)均创十年新高,达到49.2%。

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旧屋翻新的隐患

面对如此高收益,投资者们大概都跃跃欲试了吧。但是您也需要三思而後行,旧屋翻新市场虽然周期短、收益高,但其中也不乏隐患,让我们来听听专业人士怎麽说。

一、旧屋翻新需要大量短期资金。

根据RealtyTrac的副总裁DarenBlomquist接受采访时谈到:“传统银行一般对用於长期居住的贷款者提供贷款,对於短期翻修获利投资者仅提供一年贷款,而且银行对此一般也较难放款。 ”

“此外,传统银行规定人均贷款的房屋不可超过10个,但是职业翻修者一般同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行筹款。”

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二、旧屋翻新需要专业知识和充分的尽职调查。

旧屋翻新要取得更高获利,购入价格要远低於市场售价,往往购入那些屋况较差的住宅,或者是银行拍卖或者取消赎回权的房屋。

如果你缺乏专业房地产开发和建筑专业知识,没充分的尽职调查,就好比是在下赌注,会产生许多预期外成本,比如,腐蚀的地基、陈旧的排水渠、老房子常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食获利空间。

三、还得了解房地产市场,把握市场动态变化。

翻新需要充分了解当地的房地产市场,把握时机,寻找合适的目标房源,选择最佳地段以及合适购入的价格。

四、不是所有的翻新项目都需要许可证,但要了解有些大型的翻新和维修项目需要获得许可证。

Trulia的数据显示,拉斯维加斯11.6%的旧房翻新的房屋涉及到需要许可证的翻修项目的。

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五、需要全职投入工作,或者是寻找经验丰富的项目管理者。

“你需要有经验且有效地推进项目进程。”Trulia的首席经济学家McLaughlin在接受CNBC采访时建议到。此外,他还提到:“倘若做墙面和铺地板的工人撞车了,还导致了排管道工期延误,这些时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的降低”。

另外,这是一个费时费力的工作,DarenBlomquist在采访中提到:“旧屋翻新平均需要185天,每天工作8小时。”如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目管理者,就别轻易进入。

虽然市场前景一片看好,但亲自操刀旧屋翻新却不是一个简单地工程。

且不说你得财大气粗前期需要大量短期资金投入,亦或是你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕;

在翻修过程中,你还得是个有经验的项目管理者,或者能找到经验丰富的项目管理者,并且需要做好大量时间和精力投入的思想准备,还需深谙关系维护,处理好与供应商和装修队等诸多方面的关系,最终才能保质保量在计划时间和预算内完成这一任务;

洞悉瞬息变化的市场,何时出手更是决定获利大小甚至是成败的关键……

 

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