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来到美国以后,买房是大多数移民的必经之路。为什么很多人都是在美国买房贷款呢?

因为在条件允许的情况下,尽可能地使用借款而不是自有资金,这样才能充分利用财务杠杆原理,使投资收益最大化。在美国买房贷款还有一个好处,那就是利息和贷款费用都可以抵扣个人收入税,所以即便是高收入群体,从避税的角度考虑,也是乐意在美国买房贷款。

所以,了解一下申请美国买房贷款的过程就很必要了。

实际上在美国,没有绿卡或者不是公民,也都可以在美国买房贷款的。只要你的信用分数够高,有2年或者以上的稳定收入证明,工作稳定,申请贷款前没有换工作,平时帐户没有支出大于收入,能够支付首付,一般来说申请美国买房贷款是没有问题。

很多地方都可以申请美国买房贷款,因为在美国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理美国买房贷款的公司,这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。

以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由美国买房贷款负责人员做贷款资格审查,如果美国买房贷款负责人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦美国买房贷款申请被批准,贷款机构就会准备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day)将美国买房贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将美国买房贷款交给买方,也就是说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了解这个特点。

一般来说,美国买房贷款申请多在60天之内完成,有时会略长,有时会很快,不到30天,视不同地区、季节、贷款机构、贷款人而定。

如果去银行,可以选择几家同时申请,一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些,大银行会慢一些。其实关键是要多对比,选择APR最低的美国买房贷款。

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申请美国买房贷款最麻烦的是需要提交各种文件。在申请美国买房贷款时,基本上需要提交以下各种文件:

1、信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,移民到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。

2、年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。

3、报税表。美国买房贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,免得申请者寄表麻烦。

4、银行帐户。美国买房贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement),以此了解申请者的存款情况。

除了上述基本文件外,还会有其他各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。

特别需要指出的是,华人中比较流行子女买房时,父母给子女一些钱作为头款的一部分或者全部。在这种情况下,贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为如果是借款的话,就牵涉到美国买房贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。

最流行的美国买房贷款种类是30年固定利息贷款,即贷款期限30年,30年内利息固定不变。据统计,30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右,虽然比一年以前的3.5%要高,但从历史的眼光看,依然属于低息。30年固定利息的美国买房贷款还贷期限虽然是30年,但很少有人会到30年后才还清贷款,大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉,或者提早还清美国买房贷款。因此,即使是六七十岁的申请者,只要符合条件,也可以顺利贷到30年期限的房贷。

除了30年固定利息贷款外,流行的美国买房贷款种类还包括:15年固定利息贷款,20年固定利息贷款,30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还有联邦房屋贷款 (FHA) ,退伍军人贷款 (VA loan) ,只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息,月供负担比较轻,而後利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大大增加)等。

简单说来,申请美国买房贷款,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录,以及还贷能力,是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。

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如何避免贷款申请被拒?

不过,随着Dodd-Frank规定生效,想申请美国买房贷款的人可能会发现他们的申请遭拒,却不了解原因。以下是放贷业者可能拒绝美国买房贷款申请的因素和如何避免申请被拒:

一、信用分数低于640分:银行假设信用分数高的人,违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标准不同,有些公司允许620分,甚至600分或580分。

解决办法若你的信用分数低于640分,业者可能要求提交很多文件,例如最近的银行结算单和存款证明、薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金,以弥补信用分数过低。

二、过期不付款:经常逾期不付款的人,可能遭放贷业者驳回申请,因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债,以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱,会影响信用分数。

解决办法养成按时付款还债的习惯,以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯,而是因为偶尔支票或帐单未寄到,那就应向业者解释清楚。

三、收入不稳定:收入不一致或是不稳定,可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票、股息或年金的收入,通常会受到放贷业者严密的审视,自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人,应准备提供证明收入来源的详细资料。

解决办法有计划专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众,後者不符传统贷款的资格,因为没有足够的财务资源。

四、开销太多:你每月的开销几乎和收入打平吗?若是如此,你的预算就没有太多财务回旋余地,可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率,以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。

解决办法一些联邦贷款计划允许申请者的债务对收入比率超过43%,高达50%都可以,但是利率和费用会较高。

五、新工作:经常换工作可能使申请贷款被拒,业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒,申请贷款期间换工作也是不智之举,放贷业者很重视申请人工作稳定。

解决办法可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资,并把资料交给放贷业者。

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