美国房地产经纪人协会(NAR)于近日发布了《2017年美国住宅房产外国买家报告》,报告显示,中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家。

在2016年4月~2017年3月的报告统计周期,中国人的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在经历上年的回落后再次冲击历史最高点。

报告还称,在美国的中国购房者有65%选择全款买房,26%申请了美国贷款;与之相对的是,在美国的印度购房者只有18%全款买房,高达79%的人申请了房贷。有买房者告诉记者,由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,因此无法向银行申请正常利息的贷款。

此外,在近一两年来“宽进严出”的背景下,个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化,同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善,房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节,变得更复杂,自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

有业内人士称,曾有人通过出售自己的比特币资产,在境外获得美元;还有人通过自己的社交圈,在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户,从而获得美元,免去换汇和境外汇款的麻烦。

报告还显示,在美国买房的目的和用途上,39%的中国购房者在美国的首套房,即为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低于印度(76%)和墨西哥(56%)的购房者。

此外,和其他国家相比,中国买家的“土豪”属性依然强烈,53万美元的房价中位数远远大于美国整体房价的中位数23.6万美元,前者是后者的2.2倍。

Boston, Massachusetts, USA cityscape at the Old State House.

“从加拿大去美国买房的很多也是华裔,觉得加拿大房价太高了,转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧这样告诉记者。不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者,中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆,即贷款买房,但难度比较大,因为“可选择的银行比较少,美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。美国的有些银行最近针对外国买家的贷款路径时松时紧,有的只开放按揭给高端客户,也就是你需要购买理财产品才放开贷款。”

为了规避风险,绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上,利率也会比当地居民的更高,一般会上浮1到1.5个百分点。

“提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外,银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”

美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节,然后再进入正式的贷款审批阶段,须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

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在美国的外国购房者主要分为两类,一类是持有美国绿卡的外国人,另一类则是非美国居民的外国人。

如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说,自然是最欢迎全额现金支付。

对于“首付或全款的资金如何筹措”的问题,一名在美国的中国购房者表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请一个银行的境外账号,比如汇丰银行,然后通过自己在国内的汇丰银行账号,直接汇出境外即可。

当然,之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。另外,有的人在香港和内地都拥有公司,由境内的人把人民币汇到该公司的内地账号,然后该公司的香港账号往美国汇出等额美元,也可以实现。

随着中国人购买能力的提升,去美国买房的中国人不再只是超级富有的人,越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力,为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。

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